私营学生宿舍租爆市 周边楼受惠溢出效应 部分项目开学前满额 业界料仍缺7.8万位
发布时间：10:18 2026-10-05 HKT
政府近年积极推动香港建设成为「国际专上教育枢纽」，吸引大批海内外学生赴港升学，惟校内宿位长期供不应求，需求急速转向私营学生宿舍，在刚过去的暑假期间引爆住宿争夺战，尤其邻近大学区及主打高性价比的项目出租率达90%至100%，部分项目更早于暑假初录得满租，客源除占主导的内地生外，亦涵盖日、韩等亚太区学生；业界人士分析指，现时全港宿位缺口高达约7.8万个，「僧多粥少」逼使大批学生涌向私楼抢盘，不仅令留学生晋身租市新主力，更直接推升周边私楼租金约10%至15%。
内地生占逾95%成绝对主力
据本报统计，本港主要私营学生宿舍项目出租率高达90%至100%，当中以邻近大学区及高性价比的项目出租率表现最强劲；以中原投资旗下项目为例，位于尖沙咀的一步居117（提供67个房间及121个床位）及西半山一步居38（提供155个床位），早在新学年开学前已录100%满租；而旗下九龙城一汇居．启德整个项目将提供超过1500个床位，为香港最大单一学生宿舍，当中第1期约700个床位，出租率突破90%。客源分布方面，内地留学生占比超过95%，稳居本港租务市场绝对主力。
上述项目租金水平方面，一步居117单人房月租约1.8万至2万元，双人房床位约9100元，3人房床位约6300元起；邻近香港大学的一步居38双人房床位月租约1.13万至1.4万元，1房月租约1.7万至1.8万元；而一汇居．启德主打3人及4人房，每个床位月租约6100至6400元起。
另一主要营运商、宏安旗下的日新舍启德及旺角两个项目合共提供超过1600个宿位，出租率高达97%，租客除内地生与本地生外，亦涵盖日本、韩国、印尼、越南等亚洲学生；其中启德仅余小部分双人房待租，月租约8500元起；而旺角宿舍主打单人房，月租约1.45万元起。
一年制硕士课程的学生多数无法获派宿位
业界人士分析指，香港八大院校校内宿位长期处于紧绌状态，尤其就读一年制硕士课程的学生多数无法获派宿位，必须自行在校外解决住宿问题。在宿位短缺局面下，这批生力军迅速涌向私人屋苑，由于不少内地生具备预缴半年至一年租金的承租能力深受业主欢迎，加上在本地刚需及专才涌港三重夹击下，更直接导致私楼租金水涨船高。
此外，政府持续扩大大学招收非本地学生名额，今学年非本地生达9万人，预期29/30学年规模扩至10万人；「留学经济」直接引爆抢租热潮，据差估署最新显示，上月租金指数按月升幅扩大至1.64%，是2024年5月后单月最大升幅，指数更是已连续10个月破顶，期间累涨5.2%，而今年首8个月租金升4.89%。
高力香港研究部及零售顾问主管李婉茵表示，香港近年积极发展成为「国际专上教育枢纽」，加上政府持续扩大非本地学生招生规模，带动学生住宿需求显著上升，市场上大部分学生住宿营运商入住率达90%以上，部分项目更接近满租水平。
专家：预期需求强劲支撑租市
李婉茵续指，不少来港学生在学生宿舍供应不足情况下，需要转向私人市场寻找住屋选择，进一步推高部分地区及邻近院校周边租赁需求，租金近年已录约10%至15%升幅。随着国际学生人数持续增长，预期香港对优质学生住宿需求将维持强劲，相关供应缺口亦有望吸引更多投资者及营运商进入市场，支持租金水平保持稳健。
戴德梁行副董事总经理及香港研究部主管邓淑贤说，学生宿位短缺确实是近年推动住宅租赁市场上升重要因素之一。据该行研究报告指出，香港八大院校平均每3.4名学生才有1个在校宿位，估计宿位短缺超过7.8万个，令大量非本地学生需要转向私人租赁市场寻找住宿，支持住宅租务市场需求。
邓淑贤认为，住宅租金仍有进一步上升空间，但升幅相信会较过去两年明显放缓。首先传统暑期租赁旺季已经过去，学生租务需求将逐步回复正常水平；其次，租金自2023年低位至今已累计升逾20%，不少地区租金已接近或超越疫情前水平，租户负担能力开始受考验。虽然人才及非本地学生带来住屋需求仍会为租金提供支持，相信未来租金走势较大机会由过去快速上升，转为温和增长。
随着国际学生人数持续增长，预期香港对优质学生住宿需求将维持强劲，相关供应缺口亦有望吸引更多投资者及营运商进入市场，支持租金水平保持稳健。
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