銀主盤專家教路低價必有因 計數不只「平市價幾多」 揭銀主去貨壓力漸升
發佈時間：06:00 2026-10-10 HKT
銀主盤往往定價較低，予人有「執平貨」的機會；不過，銀置地產策略總監羅靖南（Ivan Law）接受《星島頭條》訪問時直言，「銀主盤不是平貨市場，而是風險定價市場；越平的物業，越要問清楚折讓補償了甚麼風險」。但他透露，近月銀主去貨壓力正在上升，議價空間明顯擴大。另一方面，銀置地產廣告製作助理張學文見盡銀主盤百態，形容「每次開門都好像開盲盒」，甚至試過開門已聞到曱甴味要即時撤退。
銀主盤數量是樓市滯後指標
羅靖南表示，銀主盤放售過程繁複，並非業主一斷供、銀行翌日便出售，一般先經追收欠款、重組還款或讓業主自行出售等階段，若仍未能解決，承按人便會根據按揭文件及法律程序收回物業，由首次斷供至放售快則約一年，複雜個案可超過兩年，因此「銀主盤數量是樓市的滯後指標，反映的是較早前累積的財務壓力」。
根據銀置地產監察數據顯示，截至今年9月9日，現時約778個銀主物業仍在放售，當中703個掛牌時間中位數約214日；而已售個案由推出至成交的中位數僅約72日，反映條件及定價合適的物業可快速售出，相反有業權、租約、物業質素或定價問題的單位則長期滯留。
至於298個錄得至少兩次調價的個案中，約86%最新叫價低於首次叫價，減幅中位數13.6%。羅靖南指出，銀主減價會成為銀行估價及同區業主議價的參考，買家亦可能觀望「等待下一輪調價」，對市場氣氛形成壓力。
他又透露，主流銀行第三季議價空間較第二季明顯擴大。有大型信貸公司最近更加佣金去貨，住宅由1.5%加至2%、舖位由3%加至4%，反映銀主去貨壓力正在上升。
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工商舖最難賣 舖位尤其棘手
供應方面，今年首8個多月約600個新銀主物業，按年僅增0.7%，暫未見斷供潮；住宅佔比由63%升至68%，工廈更由6%升至13%。但羅靖南坦言，最難出售的是工商舖，「舖位和商場舖尤其棘手」，現時舖位掛牌中位數約413日、車位約450日、土地約346日、工廈約254日，均遠長於住宅的187日。他更舉例指出，近期有商場舖位僅以15萬元成交，而投資者當年買入價卻是200至300萬元。
對於買家而言，銀主盤究竟有否一個折讓參考？他指出，銀主盤沒有固定折讓，但交吉、業權清晰、容易按揭的優質住宅可接近市價成交，折讓一般由數個百分點至約一成半；若有樓契、僭建或事故單位等問題，折讓可達雙位數甚至更大。但買家要計的不是「叫價平過市價幾多」，實際折讓應來自市價差額中扣除裝修維修費、法律處理費、未結欠款與工程費、融資成本，以及時間與轉售風險。
價格偏平恐涉事故或樓契問題
他見過便宜兩、三成放售的單位，原來是事故單位或樓契有問題，甚至試過銀行委聘的律師樓遺失部分樓契，提醒剛放盤已明顯偏平的單位必有原因。例如一個事故單位估價300多萬元，最終以175萬元成交，低市價近一半，但「凶宅多數做不到按揭，要全數現金買入」。
他又舉例指，一個連天台僭建單位，估價約1,200萬至1,300萬元，銀主堅持以999萬元放售；團隊翻查整套屋宇署命令檔案，說服銀主減至780多萬元成交。不過，買家要先全數付款，花約40至50萬元改建解令後，再做七成按揭，變相是墊資5至6個月利息。
澄清銀主盤與二手按揭成數相近
更要留意的是，銀主盤合約列明「現狀出售」及「必買必賣」，簽約後難以反悔。羅靖南提醒，買家入標前要由律師審閱合約特別條款、做最新土地查冊、取法庭判令及屋宇署命令、查銀主近三個月議價成交、查大廈工程集資責任，預先取得估價及按揭意向。
至於銀主盤承做按揭是否較難？羅靖南澄清銀主盤與二手樓的按揭成數原則上相同，「只能做低成數」的印象源於未必有時間完成高成數按揭保險申請，一般成交期45至60日屬常見，部份與銀行合作則可延長至75至90日。業權方面，重點不在物業有否二按、三按或法院登記，而在出售銀主是否有權售樓、各項文件的登記順位及欠款由哪方負責。
前線拍攝見盡銀主盤百態
另一方面，在前線拍攝的張學文亦見盡銀主盤百態，「整間屋都是雜物的，大概十間裡面有一間。」最深刻的一個單位，雪櫃裡有一盒雞蛋、十幾對球鞋、桌上還有一部PS5，「感覺屋主好像昨天還在住。」亦有單位廁所內竟有兩個並排馬桶、毫無間隔；有間房被小朋友畫滿畫作，牆上寫着「爸爸要離開了」；一幅結婚油畫用紙包住、撕開一角，被留在地上。
羅靖南補充，單位狀況「千奇百怪」，取決於原業主離開時是否體面及銀主處理手法。他表示，銀主盤暫未出現供應急升，但長期滯留的工商舖，可能對同類資產估值和市場信心構成壓力。
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