银主盘专家教路低价必有因 计数不只「平市价几多」 揭银主去货压力渐升
发布时间：06:00 2026-10-10 HKT
银主盘往往定价较低，予人有「执平货」的机会；不过，银置地产策略总监罗靖南（Ivan Law）接受《星岛头条》访问时直言，「银主盘不是平货市场，而是风险定价市场；越平的物业，越要问清楚折让补偿了甚么风险」。但他透露，近月银主去货压力正在上升，议价空间明显扩大。另一方面，银置地产广告制作助理张学文见尽银主盘百态，形容「每次开门都好像开盲盒」，甚至试过开门已闻到曱甴味要即时撤退。
银主盘数量是楼市滞后指标
罗靖南表示，银主盘放售过程繁复，并非业主一断供、银行翌日便出售，一般先经追收欠款、重组还款或让业主自行出售等阶段，若仍未能解决，承按人便会根据按揭文件及法律程序收回物业，由首次断供至放售快则约一年，复杂个案可超过两年，因此「银主盘数量是楼市的滞后指标，反映的是较早前累积的财务压力」。
根据银置地产监察数据显示，截至今年9月9日，现时约778个银主物业仍在放售，当中703个挂牌时间中位数约214日；而已售个案由推出至成交的中位数仅约72日，反映条件及定价合适的物业可快速售出，相反有业权、租约、物业质素或定价问题的单位则长期滞留。
至于298个录得至少两次调价的个案中，约86%最新叫价低于首次叫价，减幅中位数13.6%。罗靖南指出，银主减价会成为银行估价及同区业主议价的参考，买家亦可能观望「等待下一轮调价」，对市场气氛形成压力。
他又透露，主流银行第三季议价空间较第二季明显扩大。有大型信贷公司最近更加佣金去货，住宅由1.5%加至2%、舖位由3%加至4%，反映银主去货压力正在上升。
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工商舖最难卖 舖位尤其棘手
供应方面，今年首8个多月约600个新银主物业，按年仅增0.7%，暂未见断供潮；住宅占比由63%升至68%，工厦更由6%升至13%。但罗靖南坦言，最难出售的是工商舖，「舖位和商场舖尤其棘手」，现时舖位挂牌中位数约413日、车位约450日、土地约346日、工厦约254日，均远长于住宅的187日。他更举例指出，近期有商场舖位仅以15万元成交，而投资者当年买入价却是200至300万元。
对于买家而言，银主盘究竟有否一个折让参考？他指出，银主盘没有固定折让，但交吉、业权清晰、容易按揭的优质住宅可接近市价成交，折让一般由数个百分点至约一成半；若有楼契、僭建或事故单位等问题，折让可达双位数甚至更大。但买家要计的不是「叫价平过市价几多」，实际折让应来自市价差额中扣除装修维修费、法律处理费、未结欠款与工程费、融资成本，以及时间与转售风险。
价格偏平恐涉事故或楼契问题
他见过便宜两、三成放售的单位，原来是事故单位或楼契有问题，甚至试过银行委聘的律师楼遗失部分楼契，提醒刚放盘已明显偏平的单位必有原因。例如一个事故单位估价300多万元，最终以175万元成交，低市价近一半，但「凶宅多数做不到按揭，要全数现金买入」。
他又举例指，一个连天台僭建单位，估价约1,200万至1,300万元，银主坚持以999万元放售；团队翻查整套屋宇署命令档案，说服银主减至780多万元成交。不过，买家要先全数付款，花约40至50万元改建解令后，再做七成按揭，变相是垫资5至6个月利息。
澄清银主盘与二手按揭成数相近
更要留意的是，银主盘合约列明「现状出售」及「必买必卖」，签约后难以反悔。罗靖南提醒，买家入标前要由律师审阅合约特别条款、做最新土地查册、取法庭判令及屋宇署命令、查银主近三个月议价成交、查大厦工程集资责任，预先取得估价及按揭意向。
至于银主盘承做按揭是否较难？罗靖南澄清银主盘与二手楼的按揭成数原则上相同，「只能做低成数」的印象源于未必有时间完成高成数按揭保险申请，一般成交期45至60日属常见，部份与银行合作则可延长至75至90日。业权方面，重点不在物业有否二按、三按或法院登记，而在出售银主是否有权售楼、各项文件的登记顺位及欠款由哪方负责。
前线拍摄见尽银主盘百态
另一方面，在前线拍摄的张学文亦见尽银主盘百态，「整间屋都是杂物的，大概十间里面有一间。」最深刻的一个单位，雪柜里有一盒鸡蛋、十几对球鞋、桌上还有一部PS5，「感觉屋主好像昨天还在住。」亦有单位厕所内竟有两个并排马桶、毫无间隔；有间房被小朋友画满画作，墙上写着「爸爸要离开了」；一幅结婚油画用纸包住、撕开一角，被留在地上。
罗靖南补充，单位状况「千奇百怪」，取决于原业主离开时是否体面及银主处理手法。他表示，银主盘暂未出现供应急升，但长期滞留的工商舖，可能对同类资产估值和市场信心构成压力。
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