出租單位釀命案變「凶宅」 大律師提醒租約非自動消失 伍冠流：劈價沽不如平租

業主出租單位要承擔不同風險，而最不願見到的情況，莫過於租客在單位內身亡。近期柴灣杏花邨一個出租單位發生命案，一名從事資訊科技行業男子懷疑因進行高風險投資後債台高築，與妻子發生爭執後將其殺害；據了解，涉案單位以月租逾2萬元出租。當出租單位發生死亡或刑事案件時，究竟業主可如何處理？執業大律師陸偉雄接受《星島頭條》查詢時指出，業主首要是配合警方調查，待單位解封後，亦須先釐清原有租約及退租安排。至於有「凶宅大王」之稱的資深投資者伍冠流認為，業主與其急於劈價出售，短期內不如考慮提供更大租金折讓，待事件淡化，再按市況決定下一步。

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程序一：等待警方完成調查及解封

執業大律師陸偉雄表示，涉案單位事發後被警方封鎖，以蒐集血跡、腳印、指紋等證據，警方會在合理期限內完成相關工作。業主要先等待警方完成調查並解封單位，才可在合法程序下收回物業及處理後續事宜。

程序二：解封後確認是否仍須保留現場

單位解封後，業主應先向警方了解日後是否仍可能需要重返現場進一步搜證，或是否須保留單位作為實物證據，並宜取得正式書面回覆，以免在清潔、維修或重新招租後引起爭議。

程序三：釐清租約及辦妥退租

陸偉雄強調，業主不宜貿然即時出租或出售單位。他解釋，租約不會因事件而自動消失。若租約仍在有效期內，業主應先與死者家屬溝通，了解對方是否繼續履行租約；若不再租住，則須簽署正式退租文件，終止原有租務合約。待完成相關程序後，業主才可合法重新處理物業。

業主可否向租客索償？

不少業主關注，若出租單位不幸發生自殺、謀殺或嚴重意外等非自然死亡事件，導致物業被市場標籤為「凶宅」，日後無論租金或賣價均可能大幅折讓，業主是否有權向涉事租客或死者遺產追討有關損失？

執業大律師陸偉雄指出，若租約事前已清楚列明，承租人不得在單位內作出導致物業成為「凶宅」的行為，並明確訂立違約賠償條款，業主的追討基礎會相對清晰。

至於追討對象方面，陸偉雄補充，這取決於責任人是否在世。若涉事租客仍在世，業主可直接向其個人提出民事訴訟；但若當事人已在事件中離世，例如租客在屋內身亡，業主則只能在法律責任成立的前提下，向遺產承辦人或管理人代表追討。

然而，陸偉雄坦言，不少個案中當事人往往因債台高築或經濟困境而輕生，根本沒有留下足夠資產可供清償，即使業主取得法律上可追討的權利，實際上亦未必能收回款項，「追都無意思，因為根本無錢還。」

陸偉雄補充，事故單位是否必然較市價低，並無絕對標準。物業價值始終取決於面積、屋苑質素、坐向、景觀、樓齡及整體市況等因素。對業主而言，出售事故單位的難關不僅在於買家接受程度，銀行按揭安排亦可能成為障礙。

若銀行知悉單位屬「凶宅」，在風險評估下或未必願意「估足價」，令買家需要預備更多首期，或面對較嚴格的按揭審批條件。這屬銀行的商業考量及風險管理，並非業主或買家可完全控制。

租客或準買家主動查詢 須如實交代

就日後重新出租或出售單位，陸偉雄指出，法律並無規定業主必須主動披露單位曾發生凶案。而香港物業交易一般採「買家自負」原則，因此業主未必有責任主動交代單位曾發生的負面事件，例如凶案或漏水等情況。不過，若準買家或準租客主動查詢單位是否曾有人死亡、是否發生過命案，就必須如實交代。若業主或代理刻意隱瞞，甚至作出「無人死過」等失實陳述，便可能構成失實陳述。

伍冠流：短期租金或低於市價七折

《星島頭條》亦向有「凶宅大王」之稱的資深投資者伍冠流查詢，他指單位若涉及謀殺或兇殺等嚴重命案，通常是市場接受度最低、買家及租客心理抗拒最大的類別；尤其事件新近發生，短期內要覓得租客或買家並不容易。

伍冠流以自己持有的杏花邨事故單位為例，該單位約34年前曾有一名婆婆因病厭世而上吊身亡。他認為，長年以前發生的長者自殺個案，市場接受程度相對較高，與新近發生、涉及嚴重暴力事件的單位不可同日而語。

他於2010年以320萬元購入該單位，實用面積619方呎，採3房2廁設計，內櫳裝修普通，持有至今未曾空置，雖然刻意平租予本地租客，現時月租約1.5萬元，較市價低7,000元，但若按當年購入價計算，租金回報約5.6厘。至於同類正常單位近期成交價約800萬至900萬元，樓市高位時更曾接近1,000萬元；在持續收租多年後，該物業帳面價值已較買入價大幅上升。

針對今次新近發生的嚴重案件，伍冠流建議業主應按資金狀況及市場反應靈活部署，不宜在租客退租後即時劈價出售，「與其俾買家乘機壓價『壓到阿媽都唔認得』，倒不如平租出去。」

他透露，自己所持有凶宅單位的租客，對事故背景接受度較高，多見南亞裔如印度籍及巴基斯坦籍等，另有非洲籍人士，普遍通過招租廣告直接查詢及承租。定價方面，若屬事隔多年的事故單位，租金較市價折讓約兩至三成，或可吸引部分租客承租；但若屬新近發生、且涉及嚴重命案的單位，短期內或需提供更大的租金折讓，甚至低於市價七折，才有機會吸引對價格較敏感的租客。

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