出租单位酿命案变「凶宅」 大律师提醒租约非自动消失 伍冠流：劈价沽不如平租

业主出租单位要承担不同风险，而最不愿见到的情况，莫过于租客在单位内身亡。近期柴湾杏花邨一个出租单位发生命案，一名从事资讯科技行业男子怀疑因进行高风险投资后债台高筑，与妻子发生争执后将其杀害；据了解，涉案单位以月租逾2万元出租。当出租单位发生死亡或刑事案件时，究竟业主可如何处理？执业大律师陆伟雄接受《星岛头条》查询时指出，业主首要是配合警方调查，待单位解封后，亦须先厘清原有租约及退租安排。至于有「凶宅大王」之称的资深投资者伍冠流认为，业主与其急于劈价出售，短期内不如考虑提供更大租金折让，待事件淡化，再按市况决定下一步。

相关文章：杏花邨命案｜杏花邨妇倒毙单位 颈有刀伤 丈夫涉谋杀被捕

程序一：等待警方完成调查及解封

执业大律师陆伟雄表示，涉案单位事发后被警方封锁，以搜集血迹、脚印、指纹等证据，警方会在合理期限内完成相关工作。业主要先等待警方完成调查并解封单位，才可在合法程序下收回物业及处理后续事宜。

程序二：解封后确认是否仍须保留现场

单位解封后，业主应先向警方了解日后是否仍可能需要重返现场进一步搜证，或是否须保留单位作为实物证据，并宜取得正式书面回复，以免在清洁、维修或重新招租后引起争议。

程序三：厘清租约及办妥退租

陆伟雄强调，业主不宜贸然即时出租或出售单位。他解释，租约不会因事件而自动消失。若租约仍在有效期内，业主应先与死者家属沟通，了解对方是否继续履行租约；若不再租住，则须签署正式退租文件，终止原有租务合约。待完成相关程序后，业主才可合法重新处理物业。

业主可否向租客索偿？

不少业主关注，若出租单位不幸发生自杀、谋杀或严重意外等非自然死亡事件，导致物业被市场标签为「凶宅」，日后无论租金或卖价均可能大幅折让，业主是否有权向涉事租客或死者遗产追讨有关损失？

执业大律师陆伟雄指出，若租约事前已清楚列明，承租人不得在单位内作出导致物业成为「凶宅」的行为，并明确订立违约赔偿条款，业主的追讨基础会相对清晰。

至于追讨对象方面，陆伟雄补充，这取决于责任人是否在世。若涉事租客仍在世，业主可直接向其个人提出民事诉讼；但若当事人已在事件中离世，例如租客在屋内身亡，业主则只能在法律责任成立的前提下，向遗产承办人或管理人代表追讨。

然而，陆伟雄坦言，不少个案中当事人往往因债台高筑或经济困境而轻生，根本没有留下足够资产可供清偿，即使业主取得法律上可追讨的权利，实际上亦未必能收回款项，「追都无意思，因为根本无钱还。」

陆伟雄补充，事故单位是否必然较市价低，并无绝对标准。物业价值始终取决于面积、屋苑质素、坐向、景观、楼龄及整体市况等因素。对业主而言，出售事故单位的难关不仅在于买家接受程度，银行按揭安排亦可能成为障碍。

若银行知悉单位属「凶宅」，在风险评估下或未必愿意「估足价」，令买家需要预备更多首期，或面对较严格的按揭审批条件。这属银行的商业考量及风险管理，并非业主或买家可完全控制。

租客或准买家主动查询 须如实交代

就日后重新出租或出售单位，陆伟雄指出，法律并无规定业主必须主动披露单位曾发生凶案。而香港物业交易一般采「买家自负」原则，因此业主未必有责任主动交代单位曾发生的负面事件，例如凶案或漏水等情况。不过，若准买家或准租客主动查询单位是否曾有人死亡、是否发生过命案，就必须如实交代。若业主或代理刻意隐瞒，甚至作出「无人死过」等失实陈述，便可能构成失实陈述。

伍冠流：短期租金或低于市价七折

《星岛头条》亦向有「凶宅大王」之称的资深投资者伍冠流查询，他指单位若涉及谋杀或凶杀等严重命案，通常是市场接受度最低、买家及租客心理抗拒最大的类别；尤其事件新近发生，短期内要觅得租客或买家并不容易。

伍冠流以自己持有的杏花邨事故单位为例，该单位约34年前曾有一名婆婆因病厌世而上吊身亡。他认为，长年以前发生的长者自杀个案，市场接受程度相对较高，与新近发生、涉及严重暴力事件的单位不可同日而语。

他于2010年以320万元购入该单位，实用面积619方呎，采3房2厕设计，内栊装修普通，持有至今未曾空置，虽然刻意平租予本地租客，现时月租约1.5万元，较市价低7,000元，但若按当年购入价计算，租金回报约5.6厘。至于同类正常单位近期成交价约800万至900万元，楼市高位时更曾接近1,000万元；在持续收租多年后，该物业帐面价值已较买入价大幅上升。

针对今次新近发生的严重案件，伍冠流建议业主应按资金状况及市场反应灵活部署，不宜在租客退租后即时劈价出售，「与其俾买家乘机压价『压到阿妈都唔认得』，倒不如平租出去。」

他透露，自己所持有凶宅单位的租客，对事故背景接受度较高，多见南亚裔如印度籍及巴基斯坦籍等，另有非洲籍人士，普遍通过招租广告直接查询及承租。定价方面，若属事隔多年的事故单位，租金较市价折让约两至三成，或可吸引部分租客承租；但若属新近发生、且涉及严重命案的单位，短期内或需提供更大的租金折让，甚至低于市价七折，才有机会吸引对价格较敏感的租客。

相关文章：德福花园「超级凶宅」加价重推 开价298万终取消拍卖 发言人：单位较「猛」 有人查询后却步

相关文章：农历七月寻找另类盘 凶宅大王教路必查死亡证 「定价要设身处地感受气氛」

相关文章：太古城劫杀凶宅2.7万市价租出 业主劲收10厘回报 专家教路：租客四招防中伏

相关文章︰富豪3000万Full Pay误买半山极凶宅 难用「经纪隐瞒」为由踢契 大律师教3招自保

相关文章：凶宅同层单位影响估价 有业主欲删网上资讯掩饰 业界直言：不可行

相关文章：楼价急升比「凶宅」更可怕 日本衍生「幽灵调查」 本港鬼节睇楼又有何宜忌？

相关文章：沙田偏僻村屋凶宅放售 低市价近2成 代理广告声称「不是很凶不用怕」

相关文章：港漂控诉误购马鞍山凶宅 大律师教3招自保 代理业界：买家最好主动问

相关文章：消委会揭地产代理隐瞒堕楼 业界称凶宅定义不一 曾有业主拗「送院后才身亡」