測量界讚由「供應土地」轉向「營造城市」 學生宿舍料成機構投資者新寵｜五年規劃及施政報告

《香港第一個五年規劃（2026-2030年）》及新一份《施政報告》今日出爐，多個機構先後回應，有測量師行認為規劃為市場提供清晰路線圖，北部都會區、學生宿舍、黃金交易生態圈及REIT改革，將為物業市場帶來新機遇。

戴德梁行：北都實現真正「職住平衡」

北部都會區方面，戴德梁行副董事總經理及香港研究部主管鄧淑賢表示，北都住宅落成量將由過去五年約11,000個單位，大幅增加至未來五年約70,000個單位，同期「熟地」供應由約120公頃增至約900公頃，增長約7.5倍。惟未來發展重點須由「供應土地」轉向「營造城市」，同步推進基建、產業園區及社區設施建設，並引入具代表性的龍頭企業，實現真正的「職住平衡」。

戴德梁行執行董事及香港資本市場部主管高偉雄表示，「城中學舍計劃」為市場開闢寫字樓改裝為學生宿舍的新供應渠道，尤其在部分非核心區寫字樓空置率仍然偏高的情況下，有助釋放相關資產潛在價值。

戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝表示，歡迎政府加快推進沙嶺數據園區建設，預計到2032年可提供相當於目前香港三成的算力，但政府除規劃數據中心用地外，亦應及早部署電力供應及輸配電網絡等基建配套，以應對人工智能產業未來數十年的增長需求。

萊坊：城中學舍獲國際投資者重點

萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管廖美珊指，北都未來五年逾七萬個房屋單位，短期內主要依靠未置業人才及本地置業需求吸納；中遠期伴隨洪水橋大學城、新田科技城等旗艦創科項目落成，預計逐步導入逾十萬產業及科研就業人口，形成「職住平衡」的就近居住需求。

學生宿舍方面，萊坊大中華區投資部主管胡孝直指，「城中學舍計劃」目前已批出41宗合資格申請，涉及約10,800個宿位。隨着非本地學生持續增加，專門學生住宿（PBSA）具備穩定現金流及較強抗周期能力，近年已成為國際投資者重點關注的另類資產。

寫字樓市場方面，萊坊華南區董事總經理及大灣區商業物業服務部主管麥健偉表示，隨着更多內地企業透過香港設立國際總部及財資中心，將為甲級寫字樓市場帶來長遠需求，市場正逐步形成「北科技、南金融」雙核心布局，北部都會區發展成科技研發及成果轉化基地，西九龍則成為內地企業設立區域總部的重要據點。

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高力：黃金生態圈可延伸至中環寫字樓

高力香港估價及諮詢服務署理主管曾展鵬指，「內地製造 + 香港服務」不只是出海策略，更是香港未來競爭力的重要定位。香港可憑藉國際化營商環境、專業服務、知識產權及資本市場優勢，協助內地創科企業由技術走向品牌、由產品走向全球。配合北部都會區加快建設，以及教育、科技和人才一體化發展，香港有條件成為中國創新科技企業走向國際市場的首選平台。

高力香港資本市場及投資服務主管翟聰表示，歡迎政府通過將「免地價、政府貸款、院校自籌與發債、引入社會資本」結合成完整的政策組合拳，政府成功地為香港教育地產注入了市場活力。教育資產在香港正式轉變為一個高回報、且受機構投資者青睞的另類資產類別。在免地價政策的支持下，項目的前期成本大幅縮減，而未能於北部都會區設立校園的專上學院，預計將加快於現有校園周邊物色合適發展項目，以避免未來擴展空間及收生增長受限。

高力香港研究部主管及零售顧問李婉茵指，樂見政府將大學城思維由「校園規劃」提升至「區域發展」。新規劃不再只計算教育用地面積，而是按三個大學城各自的產業條件，串聯校園區、科技區、產業區和生活社區。這是把「產、學、研」由政策概念轉化為空間功能的重要一步，也與高力過去倡議的「學研產居」方向一致。

高力香港企業客戶服務主管顏慧萍指，香港黃金市場的擴展有望為中環帶來新的寫字樓需求。政府規劃並不限於實體倉儲，而是構建涵蓋黃金交易、清算、融資、保險、精煉及相關專業服務的完整生態圈，預計將吸引更多金商及金融機構在港設立或擴充業務。

世邦魏理仕：學生宿舍安全標準及管理有清晰指引

世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平認為，首份五年規劃所訂立的主要指標（KPI）為市場提供清晰的經濟發展路線圖，有助業界對各項發展項目的落實時間表建立更強信心。他又指，世邦魏理仕歡迎政府承諾制訂《學生住宿設施營運實務守則》（Code of Practice）。此項措施將為學生宿舍的安全標準及管理要求提供清晰指引，有助提升非本地學生的居住體驗，並增強家長及教育機構的信心。建立專業及規範化的管理框架，對私人學生住宿市場的可持續發展至關重要，亦有助投資者及營運商更有效回應日益提升的市場期望。然而，相關規範的落實亦可能提高物業改裝及用途轉換所需的資本開支。

世邦魏理仕估值及諮詢服務部主管鄭亥延認為，「城中學舍」獲得市場正面反應，反映投資者及營運商對學生住宿市場的信心持續增強，亦顯示將使用率較低的商業物業轉型為可產生穩定收益資產的潛力。為延續這股發展動力，我們認為有需要進一步優化相關監管框架。例如，容許符合認證標準的中央通風系統取代可開啟窗戶的要求，將有助擴大可供改裝的物業範圍，尤其是樓層面積較大及樓層進深較深的舊式商業樓宇。此外，若能在公共洗手間及淋浴設施的配置上提供更大彈性，而非規定每個住宿單位均須設有獨立衛浴，將可進一步提升空間使用效率，並增加具改裝潛力的物業供應。展望未來，簡化審批流程及持續吸引私人市場參與，將是建立具規模且專業化學生住宿市場的關鍵，有助滿足不斷增長的本地及非本地學生住宿需求。

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