测量界赞由「供应土地」转向「营造城市」 学生宿舍料成机构投资者新宠｜五年规划及施政报告

《香港第一个五年规划（2026-2030年）》及新一份《施政报告》今日出炉，多个机构先后回应，有测量师行认为规划为市场提供清晰路线图，北部都会区、学生宿舍、黄金交易生态圈及REIT改革，将为物业市场带来新机遇。

戴德梁行：北都实现真正「职住平衡」

北部都会区方面，戴德梁行副董事总经理及香港研究部主管邓淑贤表示，北都住宅落成量将由过去五年约11,000个单位，大幅增加至未来五年约70,000个单位，同期「熟地」供应由约120公顷增至约900公顷，增长约7.5倍。惟未来发展重点须由「供应土地」转向「营造城市」，同步推进基建、产业园区及社区设施建设，并引入具代表性的龙头企业，实现真正的「职住平衡」。

戴德梁行执行董事及香港资本市场部主管高伟雄表示，「城中学舍计划」为市场开辟写字楼改装为学生宿舍的新供应渠道，尤其在部分非核心区写字楼空置率仍然偏高的情况下，有助释放相关资产潜在价值。

戴德梁行香港董事总经理萧亮辉表示，欢迎政府加快推进沙岭数据园区建设，预计到2032年可提供相当于目前香港三成的算力，但政府除规划数据中心用地外，亦应及早部署电力供应及输配电网络等基建配套，以应对人工智能产业未来数十年的增长需求。

莱坊：城中学舍获国际投资者重点

莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管廖美珊指，北都未来五年逾七万个房屋单位，短期内主要依靠未置业人才及本地置业需求吸纳；中远期伴随洪水桥大学城、新田科技城等旗舰创科项目落成，预计逐步导入逾十万产业及科研就业人口，形成「职住平衡」的就近居住需求。

学生宿舍方面，莱坊大中华区投资部主管胡孝直指，「城中学舍计划」目前已批出41宗合资格申请，涉及约10,800个宿位。随着非本地学生持续增加，专门学生住宿（PBSA）具备稳定现金流及较强抗周期能力，近年已成为国际投资者重点关注的另类资产。

写字楼市场方面，莱坊华南区董事总经理及大湾区商业物业服务部主管麦健伟表示，随着更多内地企业透过香港设立国际总部及财资中心，将为甲级写字楼市场带来长远需求，市场正逐步形成「北科技、南金融」双核心布局，北部都会区发展成科技研发及成果转化基地，西九龙则成为内地企业设立区域总部的重要据点。

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高力：黄金生态圈可延伸至中环写字楼

高力香港估价及咨询服务署理主管曾展鹏指，「内地制造 + 香港服务」不只是出海策略，更是香港未来竞争力的重要定位。香港可凭借国际化营商环境、专业服务、知识产权及资本市场优势，协助内地创科企业由技术走向品牌、由产品走向全球。配合北部都会区加快建设，以及教育、科技和人才一体化发展，香港有条件成为中国创新科技企业走向国际市场的首选平台。

高力香港资本市场及投资服务主管翟聪表示，欢迎政府通过将「免地价、政府贷款、院校自筹与发债、引入社会资本」结合成完整的政策组合拳，政府成功地为香港教育地产注入了市场活力。教育资产在香港正式转变为一个高回报、且受机构投资者青睐的另类资产类别。在免地价政策的支持下，项目的前期成本大幅缩减，而未能于北部都会区设立校园的专上学院，预计将加快于现有校园周边物色合适发展项目，以避免未来扩展空间及收生增长受限。

高力香港研究部主管及零售顾问李婉茵指，乐见政府将大学城思维由「校园规划」提升至「区域发展」。新规划不再只计算教育用地面积，而是按三个大学城各自的产业条件，串联校园区、科技区、产业区和生活社区。这是把「产、学、研」由政策概念转化为空间功能的重要一步，也与高力过去倡议的「学研产居」方向一致。

高力香港企业客户服务主管颜慧萍指，香港黄金市场的扩展有望为中环带来新的写字楼需求。政府规划并不限于实体仓储，而是构建涵盖黄金交易、清算、融资、保险、精炼及相关专业服务的完整生态圈，预计将吸引更多金商及金融机构在港设立或扩充业务。

世邦魏理仕：学生宿舍安全标准及管理有清晰指引

世邦魏理仕香港区研究部主管陈锦平认为，首份五年规划所订立的主要指标（KPI）为市场提供清晰的经济发展路线图，有助业界对各项发展项目的落实时间表建立更强信心。他又指，世邦魏理仕欢迎政府承诺制订《学生住宿设施营运实务守则》（Code of Practice）。此项措施将为学生宿舍的安全标准及管理要求提供清晰指引，有助提升非本地学生的居住体验，并增强家长及教育机构的信心。建立专业及规范化的管理框架，对私人学生住宿市场的可持续发展至关重要，亦有助投资者及营运商更有效回应日益提升的市场期望。然而，相关规范的落实亦可能提高物业改装及用途转换所需的资本开支。

世邦魏理仕估值及咨询服务部主管郑亥延认为，「城中学舍」获得市场正面反应，反映投资者及营运商对学生住宿市场的信心持续增强，亦显示将使用率较低的商业物业转型为可产生稳定收益资产的潜力。为延续这股发展动力，我们认为有需要进一步优化相关监管框架。例如，容许符合认证标准的中央通风系统取代可开启窗户的要求，将有助扩大可供改装的物业范围，尤其是楼层面积较大及楼层进深较深的旧式商业楼宇。此外，若能在公共洗手间及淋浴设施的配置上提供更大弹性，而非规定每个住宿单位均须设有独立卫浴，将可进一步提升空间使用效率，并增加具改装潜力的物业供应。展望未来，简化审批流程及持续吸引私人市场参与，将是建立具规模且专业化学生住宿市场的关键，有助满足不断增长的本地及非本地学生住宿需求。

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