租金狂升帶旺「連約盤」成交 細單位有4厘回報 無樓睇暗藏風險 律師教4招避險

受惠於外來專才及留學生湧港，本港租務需求持續升溫，帶動租金上揚，二手市場亦頻錄「連租約」放盤成交。雖然購入「連租約」單位可以省卻另覓租客時間、亦可按現有租金計算回報，而且一般較交吉盤具更大議價空間；不過，連租約盤也可能暗藏租約糾紛、單位狀況及收樓安排等風險。執業大律師陸偉雄接受《星島頭條》查詢時提醒，買家無論擬作長線收租，抑或待租約期滿後收回單位自住，簽訂臨時買賣合約前均必須徹底查閱現有租約，釐清租期完結日、是否涉及「生約、死約」，以及有否自動續租等條款。

新業主可省卻重新招租時間

所謂「連租約」買賣，是指買家購入物業時，單位現有租約尚未屆滿。物業成交後，新業主一般須承接原業主與租客簽訂的租約，並繼續履行餘下租期內的權利與責任。按揭方面，根據金管局指引，非自住物業的按揭成數上限一般最高為七成，供款與入息比率上限為五成。

從投資者角度而言，連租約盤的最大優勢，在於可省卻重新招租的時間，亦可按現有租金較準確計算回報率。另一方面，由於買家未能即時收回單位自住及翻新，成交初期毋須即時預留大筆裝修開支，有助減輕資金壓力。再者，市場上部分連租約放盤的叫價，通常較交吉盤具議價空間，因而提升吸引力。

半新盤最受捧 飛揚315萬成交

有地產代理表示，連租約放盤的售價普遍略有折讓，當中以半新盤最具吸引力。由於此類單位屋況較新並附送家電，較少出現漏水、牆身剝落或牆身裂縫等結構問題，因此就算無法實地看樓，多數買家仍能接受。他又指，大部分買家傾向選擇處於生約期間可較快交吉的單位。

近日便有半新盤錄得連租約成交個案，利嘉閣分行助理分區董事陳龍勳表示，屯門飛揚1期2座低層F室，實用面積約264方呎，採1房連開放式廚房間隔，望內園景，有區內投資者心儀屋苑屬半新盤，環境寧靜宜居，加上單位開則實用且連租約放售，認為具有投資回報潛力，議價後以315萬元購入上址作收租用途，呎價約11,932元，屬低市價成交。

以現時租金水平計算，新買家料可即享約3.6厘租金回報。陳龍勳補充，飛揚租盤供應不多，不愁「無客租」；加上屋苑鄰近哈羅國際學校及珠海學院，租客不乏學生、教職員，以及機場相關工作人士。

薈臻600萬成交 業主擬收回自用

除半新盤外，港島市區細價連租約單位同樣受市場追捧。中原地產高級資深分區營業經理黃雪飛表示，西營盤薈臻高層C室，實用面積259方呎，屬1房間隔，享開揚市景，最新獲同區租客以600萬元連租約購入，實用呎價約23,166元。按現時單位月租約2萬元計算，可享高達4厘的租金回報。

據悉，新買家本身租住西營盤同區，雖然未有到現場睇樓，但眼見區內租金持續上升，認為現時為合適入市時機，決定「轉租為買」。買家計劃待單位現有租約於今年12月期滿後收回自用，而其原本租住單位的租約亦剛好屆滿，時間配合。

第一步：徹底查閱租約 釐清各項條款

然而，連租約放盤往往未能即時安排買家入屋睇樓，當中潛藏法律風險。大律師陸偉雄指出，買家無論擬作長線收租，抑或計劃在租約期滿後收回單位自住，在簽訂臨時買賣合約前，首要是徹底查閱現有租約。

買家必須釐清租期的確實完結日期、現時是否處於「死約」或「生約」期，以及租約有否訂明自動續租、提早終止或退租通知期等條款，避免誤以為可於短期內收回物業。

陸偉雄強調，買家切忌僅依賴賣方或地產代理的口頭承諾。如涉及重要安排，例如租客承諾遷出、租約不會續期、單位沒有非法改建或分租等，應保留書面對話紀錄，必要時錄音作證，並委託律師在合約中加入特別條款，以保障自身權益。

第二步：列明賣方保證 防非法改建等

由於買家未必可在成交前入屋視察，單位有否非法改建、改動承重牆、違規分租、滲水，甚或其他結構問題，均可能被租客或現有家具遮掩。陸偉雄建議，買家應在臨約及正式買賣合約中清楚訂明，要求原業主就單位狀況作出保證及聲明。

有關條款應要求賣方預先披露單位曾否改動間隔、分租情況及已知缺陷，並列明一旦聲明失實，賣方須承擔相關法律責任。若買家在交樓後發現單位的實際情況與賣方聲明不符，便可按合約條款向賣方提出民事索償，追討修繕費、租金損失或其他因而蒙受的損失。

第三步：收樓宜早通知 遇租霸勿拖延

為防範拒絕遷出的「租霸」，陸偉雄提醒，應先清楚了解租約所訂明的退租通知期，並採取「畀足通知」策略，即給予租客較原定要求更充裕的書面通知期，例如提早1至2個月發出通知，讓租客有足夠時間另覓居所，同時減少日後爭拗。

如租客在租約期滿後仍拒絕遷出，新業主必須循正式法律程序處理，不應拖延。業主可先透過律師發信，並向土地審裁處入稟申請收樓令；如獲法庭頒令，再由執達吏依法執行收樓程序。

陸偉雄特別提醒，租務糾紛一般屬民事案件，警方通常不會介入。業主絕不可自行撬鎖入屋、截斷水電，或擅自搬走、棄置租客財物，否則隨時有機會觸犯刑事毀壞、盜竊等罪行，最終由業主變成被告。

第四步：按金清楚交接 考慮重簽新約

至於原業主向租客收取的兩個月按金，買賣成交時普遍有兩種處理方法。第一種是較常見的「買斷舊約」安排，即原業主在成交尾數中扣除相等於租客按金的金額，並由新業主承接相關責任。

第二種做法則是要求原業主與租客先正式取消舊租約，再由新買家與租客即時簽署全新租約。陸偉雄指出，這種做法對投資收租的買家尤其重要，因為新業主不但可重新訂立生約、死約及其他租務條款，亦可清楚確立自己作為租約簽署方及出租人的法律身分。

他解釋，若日後租客拖欠租金，而新業主並非原租約的簽署人，追討程序或會出現法律上的爭議或障礙。因此透過重簽新租約，可減少日後追租、終止租約或收樓時可能出現的法律漏洞。

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