租金狂升带旺「连约盘」成交 细单位有4厘回报 无楼睇暗藏风险 律师教4招避险

受惠于外来专才及留学生涌港，本港租务需求持续升温，带动租金上扬，二手市场亦频录「连租约」放盘成交。虽然购入「连租约」单位可以省却另觅租客时间、亦可按现有租金计算回报，而且一般较交吉盘具更大议价空间；不过，连租约盘也可能暗藏租约纠纷、单位状况及收楼安排等风险。执业大律师陆伟雄接受《星岛头条》查询时提醒，买家无论拟作长线收租，抑或待租约期满后收回单位自住，签订临时买卖合约前均必须彻底查阅现有租约，厘清租期完结日、是否涉及「生约、死约」，以及有否自动续租等条款。

新业主可省却重新招租时间

所谓「连租约」买卖，是指买家购入物业时，单位现有租约尚未届满。物业成交后，新业主一般须承接原业主与租客签订的租约，并继续履行余下租期内的权利与责任。按揭方面，根据金管局指引，非自住物业的按揭成数上限一般最高为七成，供款与入息比率上限为五成。

从投资者角度而言，连租约盘的最大优势，在于可省却重新招租的时间，亦可按现有租金较准确计算回报率。另一方面，由于买家未能即时收回单位自住及翻新，成交初期毋须即时预留大笔装修开支，有助减轻资金压力。再者，市场上部分连租约放盘的叫价，通常较交吉盘具议价空间，因而提升吸引力。

半新盘最受捧 飞扬315万成交

有地产代理表示，连租约放盘的售价普遍略有折让，当中以半新盘最具吸引力。由于此类单位屋况较新并附送家电，较少出现漏水、墙身剥落或墙身裂缝等结构问题，因此就算无法实地看楼，多数买家仍能接受。他又指，大部分买家倾向选择处于生约期间可较快交吉的单位。

近日便有半新盘录得连租约成交个案，利嘉阁分行助理分区董事陈龙勋表示，屯门飞扬1期2座低层F室，实用面积约264方呎，采1房连开放式厨房间隔，望内园景，有区内投资者心仪屋苑属半新盘，环境宁静宜居，加上单位开则实用且连租约放售，认为具有投资回报潜力，议价后以315万元购入上址作收租用途，呎价约11,932元，属低市价成交。

以现时租金水平计算，新买家料可即享约3.6厘租金回报。陈龙勋补充，飞扬租盘供应不多，不愁「无客租」；加上屋苑邻近哈罗国际学校及珠海学院，租客不乏学生、教职员，以及机场相关工作人士。

荟臻600万成交 业主拟收回自用

除半新盘外，港岛市区细价连租约单位同样受市场追捧。中原地产高级资深分区营业经理黄雪飞表示，西营盘荟臻高层C室，实用面积259方呎，属1房间隔，享开扬市景，最新获同区租客以600万元连租约购入，实用呎价约23,166元。按现时单位月租约2万元计算，可享高达4厘的租金回报。

据悉，新买家本身租住西营盘同区，虽然未有到现场睇楼，但眼见区内租金持续上升，认为现时为合适入市时机，决定「转租为买」。买家计划待单位现有租约于今年12月期满后收回自用，而其原本租住单位的租约亦刚好届满，时间配合。

第一步：彻底查阅租约 厘清各项条款

然而，连租约放盘往往未能即时安排买家入屋睇楼，当中潜藏法律风险。大律师陆伟雄指出，买家无论拟作长线收租，抑或计划在租约期满后收回单位自住，在签订临时买卖合约前，首要是彻底查阅现有租约。

买家必须厘清租期的确实完结日期、现时是否处于「死约」或「生约」期，以及租约有否订明自动续租、提早终止或退租通知期等条款，避免误以为可于短期内收回物业。

陆伟雄强调，买家切忌仅依赖卖方或地产代理的口头承诺。如涉及重要安排，例如租客承诺迁出、租约不会续期、单位没有非法改建或分租等，应保留书面对话纪录，必要时录音作证，并委托律师在合约中加入特别条款，以保障自身权益。

第二步：列明卖方保证 防非法改建等

由于买家未必可在成交前入屋视察，单位有否非法改建、改动承重墙、违规分租、渗水，甚或其他结构问题，均可能被租客或现有家具遮掩。陆伟雄建议，买家应在临约及正式买卖合约中清楚订明，要求原业主就单位状况作出保证及声明。

有关条款应要求卖方预先披露单位曾否改动间隔、分租情况及已知缺陷，并列明一旦声明失实，卖方须承担相关法律责任。若买家在交楼后发现单位的实际情况与卖方声明不符，便可按合约条款向卖方提出民事索偿，追讨修缮费、租金损失或其他因而蒙受的损失。

第三步：收楼宜早通知 遇租霸勿拖延

为防范拒绝迁出的「租霸」，陆伟雄提醒，应先清楚了解租约所订明的退租通知期，并采取「畀足通知」策略，即给予租客较原定要求更充裕的书面通知期，例如提早1至2个月发出通知，让租客有足够时间另觅居所，同时减少日后争拗。

如租客在租约期满后仍拒绝迁出，新业主必须循正式法律程序处理，不应拖延。业主可先透过律师发信，并向土地审裁处入禀申请收楼令；如获法庭颁令，再由执达吏依法执行收楼程序。

陆伟雄特别提醒，租务纠纷一般属民事案件，警方通常不会介入。业主绝不可自行撬锁入屋、截断水电，或擅自搬走、弃置租客财物，否则随时有机会触犯刑事毁坏、盗窃等罪行，最终由业主变成被告。

第四步：按金清楚交接 考虑重签新约

至于原业主向租客收取的两个月按金，买卖成交时普遍有两种处理方法。第一种是较常见的「买断旧约」安排，即原业主在成交尾数中扣除相等于租客按金的金额，并由新业主承接相关责任。

第二种做法则是要求原业主与租客先正式取消旧租约，再由新买家与租客即时签署全新租约。陆伟雄指出，这种做法对投资收租的买家尤其重要，因为新业主不但可重新订立生约、死约及其他租务条款，亦可清楚确立自己作为租约签署方及出租人的法律身分。

他解释，若日后租客拖欠租金，而新业主并非原租约的签署人，追讨程序或会出现法律上的争议或障碍。因此透过重签新租约，可减少日后追租、终止租约或收楼时可能出现的法律漏洞。

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