三感為尺：外圍變局中的樓市政策思路｜張翹楚

更新時間：06:00 2026-09-04 HKT
發佈時間：06:00 2026-09-04 HKT

差餉物業估價署最新數據顯示，今年6月私人住宅售價指數報323.2點，按月升0.31%，按年升幅逾一成二，連升13個月，是逾兩年半以來高位；今年首六個月累計升幅達7.88%。同時，2026年及2027年私人住宅落成量預測分別僅約16,980伙及15,360伙，較過去兩年持續回落，供應偏緊為樓價提供支持。然而中東地緣局勢、美國息口路向及跨境資金政策的不確定性，仍是下半年樓市無法迴避的外圍變數。在挑戰與機遇並存之際，樓市政策更應回歸民生本質—自2017年中共十九大報告首次將「獲得感、幸福感、安全感」並列以來，這「三感」理念亦是檢視住房及城市政策成效的重要尺度。

獲得感：提速提效，重整參建模式

及早上樓或上車和住得寬敞，是市民最基本的獲得感。今年首季公屋綜合輪候時間降至4.7年，創八年多新低，反映政府新的資助房屋政策湊效。惟當中已計入輪候期較短的簡約公屋；若只計傳統公屋，輪候時間仍達5.6年。隨著北部都會區建設展開，造就了進一步壓縮傳統公屋輪候時間的契機，並可籍此優化上樓單位面積。值得參考的是，政府在1978至2002年間曾推行私人機構參建居屋計劃，由私人發展商按政府規格建屋，24年間於47個項目提供近9.8萬個資助出售單位，惟其後因部分項目施工質素參差、發展商欠缺長期營運誘因而終止計劃。北都新一輪土地開發正引入片區開發、按實補價等多元模式，政府可考慮重新引入私人參建，有別於現時的「樂建居」計劃，而以撥款項目形式招標，而非出售土地形式，並以設計、建造及營運（Design-Build-Operate）一體化模式取代舊制，將質量責任與長遠營運利益掛鈎，避免歷史覆轍。舊區重建方面，建議適度提升重建樓宇高度上限，並容許夾層（Loft）空間豁免計入建築面積，以同等地盤面積換取更大單位及更強誘因，讓居民「住大」而非僅「上樓」。

安全感：樓宇老化不容忽視

人口與樓宇雙老化下，安全感很大程度繫於家園的結構安全。現時全港逾2萬幢樓齡30年或以上私人樓宇須納入強制驗樓計劃，當局至去年底已向約9,000幢發出強制驗樓通知，當中近七成樓齡更逾50年。市建局2024年推出的預防性維修資助計劃，資助業主編製十年維修手冊及設立專項維修基金，惟推行逾22個月僅18宗申請、覆蓋約11,400個單位獲批，反映誘因仍待加強。建議加快落實新建住宅樓宇的強制性樓宇維修基金，並探討仿效現行安老按揭計劃的資產轉化邏輯，為急需維修的舊樓業主提供以物業價值換取維修資金的新出路，紓緩業主現金流壓力，防患於未然。

幸福感：以人為本的城市尺度

社區設施規劃宜以居民步行可達性取代總樓面面積作為衡量標準，讓幸福感回歸生活尺度；北都已提出「十五分鐘生活圈」概念，並將人均休憩用地標準由現時2.7平方米提升至3.5平方米，方向正確，值得盡快具體落實並輔以可觀可控的實時環境數據，彰顯海綿城市與綠色城市的典範地位。土地利用上，建議預留用地發展貴金屬倉庫、藝術品倉庫、預製組件及碳信用交易設施。港交所Core Climate碳市場自2022年推出以來已錄得逾百萬噸碳信用累計成交量，登記參與者逾130名，並與大灣區三地碳交易所簽署合作備忘錄，探索跨境碳交易結算試點，本港應加快綠化植被碳信用評級認證，銜接2050碳中和目標。西九文化區方面，M+博物館開幕至今訪客已逾千萬人次，藝術廣場大樓更迎來摩根大通租用逾六層樓面作為主要租戶，文化區人氣與商業動能兼備，建議正名西九為「文化藝術商業中心」，以此帶動西九龍與尖沙咀東舊城區的協同更新。

三感理念環環相扣，唯有讓市民住得快、住得穩、住得好，樓市方能在外圍變局中行穩致遠。

張翹楚
泓亮咨詢及評估有限公司董事總經理
香港地產行政師學會會長