三感为尺：外围变局中的楼市政策思路｜张翘楚

更新时间：06:00 2026-09-04 HKT
发布时间：06:00 2026-09-04 HKT

差饷物业估价署最新数据显示，今年6月私人住宅售价指数报323.2点，按月升0.31%，按年升幅逾一成二，连升13个月，是逾两年半以来高位；今年首六个月累计升幅达7.88%。同时，2026年及2027年私人住宅落成量预测分别仅约16,980伙及15,360伙，较过去两年持续回落，供应偏紧为楼价提供支持。然而中东地缘局势、美国息口路向及跨境资金政策的不确定性，仍是下半年楼市无法回避的外围变数。在挑战与机遇并存之际，楼市政策更应回归民生本质—自2017年中共十九大报告首次将「获得感、幸福感、安全感」并列以来，这「三感」理念亦是检视住房及城市政策成效的重要尺度。

获得感：提速提效，重整参建模式

及早上楼或上车和住得宽敞，是市民最基本的获得感。今年首季公屋综合轮候时间降至4.7年，创八年多新低，反映政府新的资助房屋政策凑效。惟当中已计入轮候期较短的简约公屋；若只计传统公屋，轮候时间仍达5.6年。随著北部都会区建设展开，造就了进一步压缩传统公屋轮候时间的契机，并可籍此优化上楼单位面积。值得参考的是，政府在1978至2002年间曾推行私人机构参建居屋计划，由私人发展商按政府规格建屋，24年间于47个项目提供近9.8万个资助出售单位，惟其后因部分项目施工质素参差、发展商欠缺长期营运诱因而终止计划。北都新一轮土地开发正引入片区开发、按实补价等多元模式，政府可考虑重新引入私人参建，有别于现时的「乐建居」计划，而以拨款项目形式招标，而非出售土地形式，并以设计、建造及营运（Design-Build-Operate）一体化模式取代旧制，将质量责任与长远营运利益挂钩，避免历史覆辙。旧区重建方面，建议适度提升重建楼宇高度上限，并容许夹层（Loft）空间豁免计入建筑面积，以同等地盘面积换取更大单位及更强诱因，让居民「住大」而非仅「上楼」。

安全感：楼宇老化不容忽视

人口与楼宇双老化下，安全感很大程度系于家园的结构安全。现时全港逾2万幢楼龄30年或以上私人楼宇须纳入强制验楼计划，当局至去年底已向约9,000幢发出强制验楼通知，当中近七成楼龄更逾50年。市建局2024年推出的预防性维修资助计划，资助业主编制十年维修手册及设立专项维修基金，惟推行逾22个月仅18宗申请、覆盖约11,400个单位获批，反映诱因仍待加强。建议加快落实新建住宅楼宇的强制性楼宇维修基金，并探讨仿效现行安老按揭计划的资产转化逻辑，为急需维修的旧楼业主提供以物业价值换取维修资金的新出路，纾缓业主现金流压力，防患于未然。

幸福感：以人为本的城市尺度

社区设施规划宜以居民步行可达性取代总楼面面积作为衡量标准，让幸福感回归生活尺度；北都已提出「十五分钟生活圈」概念，并将人均休憩用地标准由现时2.7平方米提升至3.5平方米，方向正确，值得尽快具体落实并辅以可观可控的实时环境数据，彰显海绵城市与绿色城市的典范地位。土地利用上，建议预留用地发展贵金属仓库、艺术品仓库、预制组件及碳信用交易设施。港交所Core Climate碳市场自2022年推出以来已录得逾百万吨碳信用累计成交量，登记参与者逾130名，并与大湾区三地碳交易所签署合作备忘录，探索跨境碳交易结算试点，本港应加快绿化植被碳信用评级认证，衔接2050碳中和目标。西九文化区方面，M+博物馆开幕至今访客已逾千万人次，艺术广场大楼更迎来摩根大通租用逾六层楼面作为主要租户，文化区人气与商业动能兼备，建议正名西九为「文化艺术商业中心」，以此带动西九龙与尖沙咀东旧城区的协同更新。

三感理念环环相扣，唯有让市民住得快、住得稳、住得好，楼市方能在外围变局中行稳致远。

张翘楚
泓亮咨询及评估有限公司董事总经理
香港地产行政师学会会长