香港樓市未來五年展望：國家發展、教育樞紐與財富管理中心｜林鎮鴻
發佈時間：06:00 2026-09-01 HKT
未來五年，三個重要的趨勢將會影響香港房地産，十五五規劃融合國家發展，國際教育樞紐，資產及財富管理中心。
十五五規劃更好融合國家發展
在十五五規劃，香港將會加速北部都會區發展和大灣區更加融合。雖然市場擔心大灣區融合可能會拉近香港和深圳或者珠海的房價差距，但是我們認爲沒那麼簡單。縱觀新加坡和馬來西亞的新山，澳門和珠海的房價關係，關鍵在於核心城市能否有高增值的産業推動樓價，而週邊的城市會會一起收益。比如新加坡的國際金融中心地位繼續拉動當地房價，馬來西亞的新山房價雖然較低，但沒有拖累新加坡。相反，澳門房價過去五年因爲博彩業轉型，貴賓廳退場出現下跌，澳門和珠海的房價差逐步被拉近。
國際教育樞紐
對比其他城市，香港是全球唯一擁有五所世界百強大學的城市。加上香港中學文憑考試（DSE）比內地高考的頂尖名校錄取率高很多，越來越多內地學生來香港讀書或者報考DSE。參考2026年DSE數據，反應内地學生的自修生報考人數按年增加18%，導致整體報考人數連續出現回升。再加上香港從2026/2027學年把非本地生比例從40%提昇到50%，香港住宅和學生宿舍的需求未來幾年還是比較確定有增長。
國際資產及財富管理中心
國家的十五五規劃明確支持香港強化國際資產及財富管理中心功能。深圳和東莞作爲電子和硬件産業鏈所在地。在全球的AI熱潮下，這些企業一旦在香港上市IPO就會創造出很多億萬富翁。這個也是解釋了爲什麼最近深圳和香港豪宅市場表現不錯。除了豪宅，香港的資產及財富管理業務也會收益於這些億萬富翁的財富管理需求。
香港地産的影響
教育樞紐和金融行業將會持續推動住宅需求和租金。短期看，樓價可能受制於美國利率的不確定性，但是未來2至3年我們還是看好住宅的。冩字樓方面，資産管理和財富管理的需求已經帶動中環冩字樓的租金止跌回升。未來我們判斷會持續帶動。當中環冩字樓的空置率下降以後，就會蔓延到非中環區域。零售地産方面，未來香港和大灣區會更加融合，兩地的價差和服務差距將會抹平。另外，深圳電商滲透率已經達到30至35%，香港只有10%左右。今天深圳的購物中心其實已經不是購物中心，是個娛樂和體驗中心。未來隨著內地電商增加在香港的佈局和自提點的增加，香港的購物中心需要轉型。
林鎮鴻
瑞銀投資銀行 亞洲房地產行業研究主管
