香港楼市未来五年展望：国家发展、教育枢纽与财富管理中心｜林镇鸿
发布时间：06:00 2026-09-01 HKT
未来五年，三个重要的趋势将会影响香港房地产，十五五规划融合国家发展，国际教育枢纽，资产及财富管理中心。
十五五规划更好融合国家发展
在十五五规划，香港将会加速北部都会区发展和大湾区更加融合。虽然市场担心大湾区融合可能会拉近香港和深圳或者珠海的房价差距，但是我们认为没那么简单。纵观新加坡和马来西亚的新山，澳门和珠海的房价关系，关键在于核心城市能否有高增值的产业推动楼价，而周边的城市会会一起收益。比如新加坡的国际金融中心地位继续拉动当地房价，马来西亚的新山房价虽然较低，但没有拖累新加坡。相反，澳门房价过去五年因为博彩业转型，贵宾厅退场出现下跌，澳门和珠海的房价差逐步被拉近。
国际教育枢纽
对比其他城市，香港是全球唯一拥有五所世界百强大学的城市。加上香港中学文凭考试（DSE）比内地高考的顶尖名校录取率高很多，越来越多内地学生来香港读书或者报考DSE。参考2026年DSE数据，反应内地学生的自修生报考人数按年增加18%，导致整体报考人数连续出现回升。再加上香港从2026/2027学年把非本地生比例从40%提升到50%，香港住宅和学生宿舍的需求未来几年还是比较确定有增长。
国际资产及财富管理中心
国家的十五五规划明确支持香港强化国际资产及财富管理中心功能。深圳和东莞作为电子和硬件产业链所在地。在全球的AI热潮下，这些企业一旦在香港上市IPO就会创造出很多亿万富翁。这个也是解释了为什么最近深圳和香港豪宅市场表现不错。除了豪宅，香港的资产及财富管理业务也会收益于这些亿万富翁的财富管理需求。
香港地产的影响
教育枢纽和金融行业将会持续推动住宅需求和租金。短期看，楼价可能受制于美国利率的不确定性，但是未来2至3年我们还是看好住宅的。冩字楼方面，资产管理和财富管理的需求已经带动中环冩字楼的租金止跌回升。未来我们判断会持续带动。当中环冩字楼的空置率下降以后，就会蔓延到非中环区域。零售地产方面，未来香港和大湾区会更加融合，两地的价差和服务差距将会抹平。另外，深圳电商渗透率已经达到30至35%，香港只有10%左右。今天深圳的购物中心其实已经不是购物中心，是个娱乐和体验中心。未来随著内地电商增加在香港的布局和自提点的增加，香港的购物中心需要转型。
林镇鸿
瑞银投资银行 亚洲房地产行业研究主管
