了解銀行按揭機制免中伏 認清新盤「光豬價」 入息達標為何不獲批？｜曹德明
發佈時間：06:00 2026-08-31 HKT
踏入農曆七月「鬼門關大開」，不少人會特別注意各種傳統禁忌，避之則吉。在日常生活中，大家都害怕「撞鬼」，原來在買樓申請按揭時，不少準買家也常遇到離奇狀況，甚至懷疑自己是否「撞鬼」。但其實他們只是遇上了按揭陷阱，這多半源於對銀行審批機制的不了解。筆者於本文將為大家拆解三個最常見的按揭「撞鬼」情境。
情境一：估價不足甚至估唔到價？
明明看中了一個心儀單位，內櫳裝修得美輪美奐，為何向銀行申請按揭時卻遭遇估價不足，甚至估唔到價？這並非靈異事件，而是買家可能不慎購入了存在隱患的物業，例如缺契樓、僭建樓或凶宅等。
銀行對這些物業的風險管理極為保守。即使現時樓市已經回穩，只要物業出現上述狀況，銀行亦會大幅削減其估值，甚至直接拒批。因此入市前必須查冊做足功課，並且預先進行初步估價。
情境二：入息達標卻過不到審查？
有買家確信自己的每月收入符合銀行入息要求，但為何申請按揭卻被無情拒絕？雖然現時銀行對借款人的入息要求較以往寬鬆，只要每月供款不超過收入的50%即可，然而，許多人忽略了信貸紀錄的重要性。
若過往有不良理財習慣，例如經常不準時找卡數，或申請其他私人貸款，銀行其實能清楚掌握你的信貸狀況。一旦發現信貸評級不佳，即使現時收入再高，亦有機會被拒批按揭。
情境三：貸款額離奇縮水？
買樓申請按揭，最終批出的貸款額卻縮水？這種情況在購買新盤時極為常見。銀行批核一手樓按揭時，不會單看合約上的表面成交價，而是會將發展商提供的付款折扣、代繳印花稅及現金回贈全數扣減，得出實際成交價，俗稱「光豬價」，再以此計算按揭成數。
若買家單憑合約面價來預算貸款額，最後一刻才發現「借少咗」，便需四處籌集資金補首期。
總括而言，申請按揭時遇到的突發狀況並非真正「撞鬼」，而是因未掌握按揭背後的計算機制及隱藏細節所致。為確保置業過程順利無阻，建議先尋找大型及專業的按揭中介協助，他們能為買家進行初步評估及免費估價，助買家安心上車。
曹德明
經絡按揭轉介首席副總裁
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