了解银行按揭机制免中伏 认清新盘「光猪价」 入息达标为何不获批？｜曹德明
发布时间：06:00 2026-08-31 HKT
踏入农历七月「鬼门关大开」，不少人会特别注意各种传统禁忌，避之则吉。在日常生活中，大家都害怕「撞鬼」，原来在买楼申请按揭时，不少准买家也常遇到离奇状况，甚至怀疑自己是否「撞鬼」。但其实他们只是遇上了按揭陷阱，这多半源于对银行审批机制的不了解。笔者于本文将为大家拆解三个最常见的按揭「撞鬼」情境。
情境一：估价不足甚至估唔到价？
明明看中了一个心仪单位，内栊装修得美轮美奂，为何向银行申请按揭时却遭遇估价不足，甚至估唔到价？这并非灵异事件，而是买家可能不慎购入了存在隐患的物业，例如缺契楼、僭建楼或凶宅等。
银行对这些物业的风险管理极为保守。即使现时楼市已经回稳，只要物业出现上述状况，银行亦会大幅削减其估值，甚至直接拒批。因此入市前必须查册做足功课，并且预先进行初步估价。
情境二：入息达标却过不到审查？
有买家确信自己的每月收入符合银行入息要求，但为何申请按揭却被无情拒绝？虽然现时银行对借款人的入息要求较以往宽松，只要每月供款不超过收入的50%即可，然而，许多人忽略了信贷纪录的重要性。
若过往有不良理财习惯，例如经常不准时找卡数，或申请其他私人贷款，银行其实能清楚掌握你的信贷状况。一旦发现信贷评级不佳，即使现时收入再高，亦有机会被拒批按揭。
情境三：贷款额离奇缩水？
买楼申请按揭，最终批出的贷款额却缩水？这种情况在购买新盘时极为常见。银行批核一手楼按揭时，不会单看合约上的表面成交价，而是会将发展商提供的付款折扣、代缴印花税及现金回赠全数扣减，得出实际成交价，俗称「光猪价」，再以此计算按揭成数。
若买家单凭合约面价来预算贷款额，最后一刻才发现「借少咗」，便需四处筹集资金补首期。
总括而言，申请按揭时遇到的突发状况并非真正「撞鬼」，而是因未掌握按揭背后的计算机制及隐藏细节所致。为确保置业过程顺利无阻，建议先寻找大型及专业的按揭中介协助，他们能为买家进行初步评估及免费估价，助买家安心上车。
曹德明
经络按揭转介首席副总裁
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