香港樓市的前瞻與「擴容」挑戰｜鄒廣榮
發佈時間：06:00 2026-08-27 HKT
香港物業市場的走勢，從來不只是供求關係的簡單演繹，而是政策、國際局勢與城市定位交織下的複雜結果。近年來，幾股力量正同時塑造着香港樓市的未來，既有挑戰，也蘊含機遇。
1.全球徵稅與身份價值
首先，中國加強全球徵稅政策，稅收居民必須就全球所得納稅，保單分紅更需繳交約兩成稅款。隨着CRS共同滙報 常態化，境外資產透明度大幅提升，境外房地產亦難以隱藏。這一政策或令部分境外投資者減少對香港住宅的需求，尤其是一手樓。然而，政策的另一面卻是提升香港身份的價值。對富裕的中國稅收居民而言，移居香港不僅能享受更靈活的資產配置，也能在國際金融中心中獲取更大便利。豪宅板塊因此長遠受惠，成為政策下的贏家。
2.稅務優惠與高淨值人士
其次，根據2026年稅務修訂條例，基金經理及家族辦公室的附帶權益（carried interest，即表現費）將享有零稅率優惠。這一舉措大幅降低了基金及家族辦公室的稅務成本，吸引更多高淨值人士及專業人才落戶香港。豪宅需求因此增加，甲級寫字樓亦有望受惠。這不僅是稅務政策的調整，更是香港在全球資本市場中鞏固地位的戰略部署。
3. 通脹與利率的陰影
第三，通脹與利率走勢值得警惕。中東地緣衝突推高油價，美國持續的關稅戰，加上AI基建需求，令通脹壓力加劇。AI雖被寄望能提升生產力、壓低物價，但短期內反而因基建投入推高成本。全球主要央行對美元信心動搖，美息短、中、長期上升風險增加。這對香港樓市而言，短期內或壓抑中小型住宅價格，令普羅市民的置業壓力加重；但豪宅因高淨值需求支撐，相對抗跌。
4.「擴容」政策的戰略意圖
最後，香港的「擴容」政策不容忽視。以現時城市規模來看，香港人口僅約750萬，土地有限，承載力不足，難以與北京、上海、深圳等一線城市相比。但香港的「質」與「定位」卻是獨一無二的。特首李家超已公開表示，香港若要保持競爭力，人口必須提升至 一千萬。這不僅是人口數量的增加，更涉及勞動人口的質素、資金流入與功能定位的全面擴展。
若以2046年達千萬人口為目標，擴容速度必須極快。北都發展正是配合這一需要，透過新增住宅與基建，提升城市承載力。大量新增人口若能順利吸納，將增加物業交易量而非推高樓價，尤其是一手樓。最佳結果是「旺市不旺價」，即交投暢旺而價格平穩，既能保持市場活力，又避免樓價過度飆升。
市場展望：分化格局
展望未來，香港物業市場將呈現結構分化：
住宅市場：一手樓銷售仍然暢旺，豪宅板塊受惠於高淨值人士移居；中小型住宅短期或受壓，但「擴容」政策長遠仍具支持作用。
寫字樓市場：跌幅已深，隨着新稅務優惠出台及內地企業來港上市，市場或迎來「否極泰來」。
商舖市場：市民北上消費令零售市道疲弱，加上電商燒錢搶客，商舖價格仍面臨壓力。
香港能否在「擴容」與「全球化」的雙重推力下，走出一條穩健而具競爭力的道路，將是未來十至二十年的關鍵。樓市的走勢，不僅是投資者的關注，更是香港能否在國家發展中發揮獨特作用的試金石。
鄒廣榮教授
香港大學房地產及建設系榮休及榮譽教授
