香港楼市的前瞻与「扩容」挑战｜邹广荣

更新时间：06:00 2026-08-27 HKT
发布时间：06:00 2026-08-27 HKT

香港物业市场的走势，从来不只是供求关系的简单演绎，而是政策、国际局势与城市定位交织下的复杂结果。近年来，几股力量正同时塑造着香港楼市的未来，既有挑战，也蕴含机遇。

1.全球征税与身份价值

首先，中国加强全球征税政策，税收居民必须就全球所得纳税，保单分红更需缴交约两成税款。随着CRS共同汇报常态化，境外资产透明度大幅提升，境外房地产亦难以隐藏。这一政策或令部分境外投资者减少对香港住宅的需求，尤其是一手楼。然而，政策的另一面却是提升香港身份的价值。对富裕的中国税收居民而言，移居香港不仅能享受更灵活的资产配置，也能在国际金融中心中获取更大便利。豪宅板块因此长远受惠，成为政策下的赢家。

2.税务优惠与高净值人士

其次，根据2026年税务修订条例，基金经理及家族办公室的附带权益（carried interest，即表现费）将享有零税率优惠。这一举措大幅降低了基金及家族办公室的税务成本，吸引更多高净值人士及专业人才落户香港。豪宅需求因此增加，甲级写字楼亦有望受惠。这不仅是税务政策的调整，更是香港在全球资本市场中巩固地位的战略部署。

3. 通胀与利率的阴影

第三，通胀与利率走势值得警惕。中东地缘冲突推高油价，美国持续的关税战，加上AI基建需求，令通胀压力加剧。AI虽被寄望能提升生产力、压低物价，但短期内反而因基建投入推高成本。全球主要央行对美元信心动摇，美息短、中、长期上升风险增加。这对香港楼市而言，短期内或压抑中小型住宅价格，令普罗市民的置业压力加重；但豪宅因高净值需求支撑，相对抗跌。

4.「扩容」政策的战略意图

最后，香港的「扩容」政策不容忽视。以现时城市规模来看，香港人口仅约750万，土地有限，承载力不足，难以与北京、上海、深圳等一线城市相比。但香港的「质」与「定位」却是独一无二的。特首李家超已公开表示，香港若要保持竞争力，人口必须提升至一千万。这不仅是人口数量的增加，更涉及劳动人口的质素、资金流入与功能定位的全面扩展。

若以2046年达千万人口为目标，扩容速度必须极快。北都发展正是配合这一需要，透过新增住宅与基建，提升城市承载力。大量新增人口若能顺利吸纳，将增加物业交易量而非推高楼价，尤其是一手楼。最佳结果是「旺市不旺价」，即交投畅旺而价格平稳，既能保持市场活力，又避免楼价过度飙升。