拆解按揭隱藏伏位 入息要求隨時超預期 定按非用定息期息率計算｜曹德明
發佈時間：06:00 2026-08-24 HKT
隨著樓市回暖，不少人開始打算置業。申請按揭能否獲批，關鍵在於能否通過入息審查，目前購買任何物業時，借款人的供款與入息比率（DTI）上限統一為50%。雖然門檻看似簡化，但市場上的按揭計劃五花八門，買家在自行計算供款能力時，其實隱藏不少陷阱，一不小心便可能計錯數而中伏。本文將為各位準買家拆解計算入息要求的3大隱藏伏位。
H按以封頂位計算入息要求
市場普遍買家均選用H按，銀行一般會為H按設置「封頂位」。現時H按普遍以HIBOR+1.3厘，即封頂息率3.25厘計算。不少準買家誤以為，若申請按揭時拆息回落，令實際按息跌穿封頂位，入息要求便可降低。事實上，銀行審批按揭時，即使當時實際息率低於封頂息率，銀行計算DTI時仍會以封頂息率作基準。
假設申請500萬元按揭貸款，還款期為30年。若HIBOR為2厘，即實際按息為封頂位3.25厘，每月供款約21,760元，按照供款與入息比率50%的上限要求，買家每月總收入不可少於43,520元（$21,760 x 2）。若HIBOR為0.7厘，即實際按息為2厘，雖然低於封頂位，但買家仍需每月收入達43,520元或以上才能符合入息要求。
定按以定息期結束後息率計算
現有幾間大型銀行均提供定息按揭，首三年息率固定為2.73厘，期後則以P-1.75厘（P=5厘）或P-2厘（P=5.25厘）計算。雖然定息期內的息率較低，但銀行審查供款與入息比率時，是以定息期結束後的較高息率計算。買家不能只看眼前低息而高估自身的借貸能力。
發展商二按以蜜月期後息率計
部分發展商會提供高成數二按方案，而發展商二按財務機構通常會提供首兩年至三年的低息按揭計劃。須留意，當一按銀行進行入息審查時，實際上會將一按及二按的供款額合併，並以二按財務機構低息蜜月期結束後的最高息率來評估入息要求。
總括而言，按揭計算並非想像中簡單，若缺乏專業按揭知識，隨時可能計錯數。建議新手買家申請按揭前，先諮詢大型按揭中介，準確評估實際可負擔能力，確保置業過程萬無一失。
曹德明
經絡按揭轉介首席副總裁
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