拆解按揭隐藏伏位 入息要求随时超预期 定按非用定息期息率计算｜曹德明
发布时间：06:00 2026-08-24 HKT
随著楼市回暖，不少人开始打算置业。申请按揭能否获批，关键在于能否通过入息审查，目前购买任何物业时，借款人的供款与入息比率（DTI）上限统一为50%。虽然门槛看似简化，但市场上的按揭计划五花八门，买家在自行计算供款能力时，其实隐藏不少陷阱，一不小心便可能计错数而中伏。本文将为各位准买家拆解计算入息要求的3大隐藏伏位。
H按以封顶位计算入息要求
市场普遍买家均选用H按，银行一般会为H按设置「封顶位」。现时H按普遍以HIBOR+1.3厘，即封顶息率3.25厘计算。不少准买家误以为，若申请按揭时拆息回落，令实际按息跌穿封顶位，入息要求便可降低。事实上，银行审批按揭时，即使当时实际息率低于封顶息率，银行计算DTI时仍会以封顶息率作基准。
假设申请500万元按揭贷款，还款期为30年。若HIBOR为2厘，即实际按息为封顶位3.25厘，每月供款约21,760元，按照供款与入息比率50%的上限要求，买家每月总收入不可少于43,520元（$21,760 x 2）。若HIBOR为0.7厘，即实际按息为2厘，虽然低于封顶位，但买家仍需每月收入达43,520元或以上才能符合入息要求。
定按以定息期结束后息率计算
现有几间大型银行均提供定息按揭，首三年息率固定为2.73厘，期后则以P-1.75厘（P=5厘）或P-2厘（P=5.25厘）计算。虽然定息期内的息率较低，但银行审查供款与入息比率时，是以定息期结束后的较高息率计算。买家不能只看眼前低息而高估自身的借贷能力。
发展商二按以蜜月期后息率计
部分发展商会提供高成数二按方案，而发展商二按财务机构通常会提供首两年至三年的低息按揭计划。须留意，当一按银行进行入息审查时，实际上会将一按及二按的供款额合并，并以二按财务机构低息蜜月期结束后的最高息率来评估入息要求。
总括而言，按揭计算并非想像中简单，若缺乏专业按揭知识，随时可能计错数。建议新手买家申请按揭前，先咨询大型按揭中介，准确评估实际可负担能力，确保置业过程万无一失。
曹德明
经络按揭转介首席副总裁
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