西南九龍「巨無霸」新盤殺到鄰近屋苑逐個睇南昌站上蓋煞食「四小龍」最啱家庭客｜區區睇樓

更新時間：06:00 2026-08-11 HKT
發佈時間：06:00 2026-08-11 HKT

西南九龍大型商住項目「叡璟」蓄勢推售，堪稱區內近十年來最大規模的全新盤，回顧對上一個同級別大型項目，已要數到2017年的南昌站上蓋匯璽。在新盤效應帶動下，周邊二手指標屋苑同樣備受市場關注，今期《區區睇樓》將與大家逐一拆解，其中南昌站匯璽是真正鐵路上蓋盤、坐擁交通優勢的鐵路盤；長沙灣「四小龍」對家庭客最友好，每呎約1.7萬有交易；維港滙則樓齡最新，而且屬景觀開揚的臨海屋苑。

街坊憧憬叡璟基座商場開幕

隨着叡璟即將推售，其發展潛力已率先引起區內居民熱議。有居於南昌站一帶的街坊向記者表示，待日後基座商場開幕，配合周邊原有的日式百貨AEON及V Walk商場，起居飲食將極度便利，相信會吸引大量跨區客前來消費。區內代理亦指出，項目鄰近多間學校，對有子女的家庭而言是極大的加分項。

至於鄰近發展成熟的長沙灣「四小龍」，街坊亦普遍大讚生活氣息濃厚，「樓下就有街市、茶餐廳及小公園，去尖沙咀及中環返工亦是一條綫通達，好方便」。有實地睇樓人士更直言，區內樓宇較高，但空間感比想像中理想，未覺太過密集。

叡璟分6期發展提供逾2200伙

新盤買家入市前，通常會比較同區二手屋苑的呎價及社區配套等。即將開價的叡璟由華潤置地（海外）與華潤集團合作發展，位於發祥街西8號，原址為潤發貨倉。項目將分6期落成，合共提供逾2,200伙。第1期涉及507個單位，戶型涵蓋1房至3房，並以2房作主打，另設少量特色戶。發展商預告，定價會參考同區及南昌站鄰近新盤。

作為區內罕有的市區大型供應，項目最大亮點是自設逾10萬方呎的基座商場，並設住客會所連園林面積逾17萬方呎，涵蓋超過40項設施，佔地共四層。交通方面，住戶約2分鐘接駁行人天橋，步行至港鐵南昌站，1站直達高鐵香港西九龍站；步行至荔枝角或長沙灣站亦只需數分鐘。此外，樓盤坐落小學40校網，毗鄰英華書院及聖瑪加利男女英文中小學等名校。

不過準買家需留意，項目預計關鍵日期為2028年11月底，樓花期長約28個月，若心急入住或打算短線投資，需審慎考慮自身資金周轉及市場波動風險。

匯璽交通最強收租客600萬購開放式

至於南昌站一帶最具標誌性的屋苑，必定是由新地及港鐵合作發展的匯璽。項目樓齡約7至9年，提供逾3,400伙，最大優勢是真正鐵路上蓋，抗跌力強，而且基座自設V Walk商場及豪華雙會所，購物飲食「一步到位」。屋苑今年上半年共錄約139宗二手成交，呎價介乎2.5萬至2.7萬元。

但要注意的是，部分單位面向繁忙的西九龍公路，或有交通噪音，另有部分單位採「黑廁」設計，不利通風排濕。

美聯物業首席區域營業董事張曉盈表示，8月新錄2A期2B座高層H室二手成交，為267方呎開放式單位，望九龍市景，原業主於今年6月中旬以620萬元放盤，獲收租客議價減20萬元後，以600萬元承接，實用呎價約22,472元。據悉，原業主於2025年1月以約510萬元購入單位，持貨約1年半，是次轉手帳面賺約90萬。目前匯璽有約100個放盤，入場門檻相對較高，開放式單位叫價600萬元起，1房及2房則分別叫價830萬及1,100萬元起。

「四小龍」生活配套成熟呎價相對低

講到鄰近二手屋苑，不得不提長沙灣「四小龍」——泓景臺、昇悅居、宇晴軒及碧海藍天。四個屋苑全部鄰近港鐵荔枝角站，提供基座商場及會所配套，樓齡約21至23年。當中泓景臺規模最大，7座共2,528伙；昇悅居由新鴻基及信德發展，7座共2,434伙；宇晴軒6座共2,256伙。

至於與叡璟僅一街之隔的碧海藍天，更是「四小龍」中最臨海的屋苑。項目設5座共1,616伙，標準戶主要是2房或3房間隔，部分中高層單位享維港景致。不過，項目樓齡始終逾20年，內櫳設計及裝修相對舊式。

「四小龍」於7月全月共錄約10宗，其中昇悅居錄約3宗成交，平均呎價為16,523元；碧海藍天同樣錄約3宗成交，平均呎價17,547元；其中3座極高層H室，588呎3房戶以1,120萬成交，呎價19,048元；而5座中層B室，501呎2房戶以798萬成交，呎價約15,928元。

據代理放盤數據顯示，碧海藍天現有約80個放盤，2房叫價由798萬元起，3房則由935萬元起。香港置業分行首席聯席董事曾家輝表示，近日5座中層G室一個實用面積497方呎的向西南海景2房戶，即日吸引同區上車客睇樓1次便拍板，議價後以878萬元成交，實用呎價約17,666元。

碧海藍天現有約80個放盤，2房叫價由798萬元起，3房則由935萬元起。

「四小龍」屋苑全部鄰近港鐵荔枝角站，並提供基座商場及會所配套。

維港滙樓齡新海景靚惟位置較「吊腳」

若鍾情海景與新樓，沿海岸線而建的維港滙是另一優質選擇。位於荔盈街的維港滙樓齡僅約3年，提供1,437伙。項目海景質素屬區內頂級，雙會所設施豪華，不少單位均可飽覽昂船洲大橋及西九龍開揚海景。不過，該項目步程相對「吊腳」，步行至南昌站約需7分鐘且沿途「無瓦遮頭」，而臨海位置偶爾亦或受船隻噪音及氣味影響。