物業按揭疑難雜症（高樓齡篇）｜曹德明
發佈時間：06:00 2026-06-15 HKT
一些物業由於涉及不同種類的問題，銀行批核按揭時會較為謹慎，甚至有機會拒批貸款。筆者今集將講解其中一類物業——「高樓齡樓」的按揭難題及應對方法，助買家避免在置業過程中遇到阻礙。
樓齡較高 或需縮短按揭期
香港不少樓宇歷史超過50年，尤其是唐樓及洋樓等物業。有投資者或會看準此類物業具收購潛力而入市。然而，承造按揭時需特別留意，因樓齡較高，銀行可能會縮短按揭還款年期，從而推高借款人每月供款金額及入息要求。
普遍「75減樓齡或人齡」計算
住宅按揭的年期上限一般為30年，銀行普遍以「75減樓齡（物業樓齡）或人齡（借款人年齡）」來計算貸款年期，並以兩者中較短的年期為準。簡單舉例，買家A現年30歲，打算購買樓齡55年的物業，若銀行以「75減」計算按揭年期，買家A即使年輕，最多亦只能承造20年按揭（75減55）。
至於縮短還款年期會如何影響每月供款及入息要求？以貸款額100萬元、息率3.25厘計算，若還款年期為30年，每月供款為4,352元，入息要求為8,704元；當還款年期縮短至20年，每月供款將增加1,320至5,672元，入息要求則增加2,640至11,344元。
村屋及居屋有不同標準
上述為一般情況，有些優質藍籌屋苑，若非透過按揭保險申請銀行按揭，且買家財務狀況良好，個別銀行或可酌情處理，並以「80減樓齡」計算按揭年期。另外，銀行對村屋的按揭年期限制通常較為嚴格，一般僅以「55至60減」計算最高按揭年期。
透過白表購買二手未補地價的居屋時，亦需注意所購物業的樓齡。現時居屋的政府擔保年期為50年，並以首次發售日期計算。若樓齡為34年或以下，白表買家一般可借足30年及九成按揭。若樓齡超過34年，銀行通常會縮短按揭年期或降低按揭成數，難以兩全其美。
由此可見，不同銀行對於不同類型的物業，在審批按揭年期時採取的標準各有鬆緊。若有意購買樓齡較高的物業，建議尋求大型且專業的按揭中介協助，以配對合適的銀行。
曹德明
經絡按揭轉介首席副總裁
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