物业按揭疑难杂症（高楼龄篇）｜曹德明
发布时间：06:00 2026-06-15 HKT
一些物业由于涉及不同种类的问题，银行批核按揭时会较为谨慎，甚至有机会拒批贷款。笔者今集将讲解其中一类物业——「高楼龄楼」的按揭难题及应对方法，助买家避免在置业过程中遇到阻碍。
楼龄较高 或需缩短按揭期
香港不少楼宇历史超过50年，尤其是唐楼及洋楼等物业。有投资者或会看准此类物业具收购潜力而入市。然而，承造按揭时需特别留意，因楼龄较高，银行可能会缩短按揭还款年期，从而推高借款人每月供款金额及入息要求。
普遍「75减楼龄或人龄」计算
住宅按揭的年期上限一般为30年，银行普遍以「75减楼龄（物业楼龄）或人龄（借款人年龄）」来计算贷款年期，并以两者中较短的年期为准。简单举例，买家A现年30岁，打算购买楼龄55年的物业，若银行以「75减」计算按揭年期，买家A即使年轻，最多亦只能承造20年按揭（75减55）。
至于缩短还款年期会如何影响每月供款及入息要求？以贷款额100万元、息率3.25厘计算，若还款年期为30年，每月供款为4,352元，入息要求为8,704元；当还款年期缩短至20年，每月供款将增加1,320至5,672元，入息要求则增加2,640至11,344元。
村屋及居屋有不同标准
上述为一般情况，有些优质蓝筹屋苑，若非透过按揭保险申请银行按揭，且买家财务状况良好，个别银行或可酌情处理，并以「80减楼龄」计算按揭年期。另外，银行对村屋的按揭年期限制通常较为严格，一般仅以「55至60减」计算最高按揭年期。
透过白表购买二手未补地价的居屋时，亦需注意所购物业的楼龄。现时居屋的政府担保年期为50年，并以首次发售日期计算。若楼龄为34年或以下，白表买家一般可借足30年及九成按揭。若楼龄超过34年，银行通常会缩短按揭年期或降低按揭成数，难以两全其美。
由此可见，不同银行对于不同类型的物业，在审批按揭年期时采取的标准各有松紧。若有意购买楼龄较高的物业，建议寻求大型且专业的按揭中介协助，以配对合适的银行。
曹德明
经络按揭转介首席副总裁
银行按揭回赠加码至逾1% 两大盲点须了解 慎防计错首期失预算｜曹德明
遗产物业仍有按揭在身 应如何处理？银行贷款不会被冻结｜曹德明
供楼扣税点样悭到尽（下）｜曹德明
供楼扣税点样悭到尽（上）｜曹德明
负资产宗数创近10季新低 受惠楼价升势不断 次季料下试6000宗｜曹德明
楼价回稳增市场信心 银行取态趋积极 息率暂非主导楼市因素｜曹德明
拆解3款不同按揭特点 大码物业买家拣H按 短炒客可选超短罚息期｜曹德明
新盘招标推售趋盛行 留意3个细节位 避免出现估价不足｜曹德明
