前瑪利諾中學地皮建住宅 內房逾18億奪牛頭角核心靚地 料新盤貴同區15至20%
發佈時間：17:54 2026-02-10 HKT
去年全年樓價累升3.25%，連帶「麵粉價」（地價）級級升。上周截標的牛頭角彩霞道住宅地，招標結果揭盅，由中國海外以逾18億中標，力壓其餘8財團，每方呎樓面地價約6352元，「麵粉價」對比上月初批出的同區住宅地，在短短一個月高出約46%。業界人士指，證明樓市持續活躍，復甦勢頭已加快，而且發展商看好後市發展投地意欲增加，競投價亦相對進取。
每方呎樓面地價6352元
上述牛頭角彩霞道住宅地，上周五共獲9財團入標競投，地政總署昨公布招標結果，由中國海外以18.0688億元投得，以商住宅總樓面約28.24萬方呎計，每方呎樓面地價約6352元。
中國海外：總投資額約39億
是次批出地價對比上月初同區的牛頭角佐敦谷彩興路住宅地，當時以16.1億元批予信和及鷹君合組的財團，每方呎樓面地價約4339元，意味每呎地價在短短一個月內急彈升約46%，亦是近3年來賣地表最高地價，而且對比當時市場估值約16.69億元至20.94億元，每呎估值約5500至6900元，屬貼近市場估值上限價。
中國海外指，作為該公司2026年在香港首個中標項目，此次投地不僅標誌着新一年的良好開局，更彰顯公司對香港未來發展的堅定信心。項目坐落九龍灣成熟住宅區，享優越地理位置，兼具寧靜舒適的環境與完善交通配套。項目地塊佔地約3.4萬方呎，總發展面積約28.4萬方呎。公司計劃將其打造為區內精品住宅項目，預計總投資額約39億。展望未來，公司將持續拓展香港優質土地儲備，積極把握具增長潛力發展機遇。
資料顯示，中國海外對上一次投得以獨資方式投得賣地表地皮，為2020年底以42.728億中標啟德第4E區1號（現已發展為維港雙鑽），當時每呎樓面地價約13009元。換言之，是次屬該公司相隔近6年再次投得賣地表地皮。另外，該公司去年5月亦以8.6068億元投得市建局旺角山東街/地士道街項目發展權，每呎樓面地價約5349元。
其餘入標財團包括長實、新地、恒基、嘉華、嘉里、會德豐地產、銳貫有限公司，以及信和夥拍鷹君合組財團競投。
分析：每呎售2.1萬元才可獲合理利潤
中原高級營業董事李玉祥表示，是次中海中標地皮價錢合理，符合市場預期。項目地理位置優質，屬東九龍核心區域，鄰近九龍灣港鐵站，附近亦有完善民生商場及配套。該區換樓客及分支家庭客量需求龐大，與現時同區一手相比，預計將來售樓呎價超過20,000元或以上。
華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示，反映發展商看好後市發展，以及該地的地理位置優勢。以中標價計算，日後落成的住宅每呎售價達約2.1萬元才可獲合理利潤，對比同區新樓現價高15%至20%。
萊坊執行董事及大中華區估價及諮詢部主管方耀明說，今次彩霞道地成交價略高於預期，尤其是比起上一幅佐敦谷地皮高出頗多，反映市場對於吸納市區有質素地皮非常有信心，估計發展商都會以中小型單位為主。
前身為瑪利諾中學空置校舍
彩霞道住宅地皮前身是瑪利諾中學，校舍早於1967年建成，現時為香港海關訓練及青年發展中心，鄰近房協長者屋彩頤居、彩霞邨及淘大花園等。去年已完成城規改劃程序，成功由「政府、機構或社區」地帶，改劃為「住宅(甲類)3」地帶。
地盤面積約3.37萬方呎，據賣地章程，若以純住宅發展方案，最高可建總樓面約25.28萬方呎；若作商住發展，按賣地章程中特定算式計算，以住宅樓面為上限約25.29萬方呎計，非住宅部分總樓面約3.16萬方呎，合計總樓面約28.45萬方呎。中標財團須於一年內拆卸地盤內的變電站及現有建築物；項目須於2031年12月底前完成。
