前玛利诺中学地皮建住宅 内房逾18亿夺牛头角核心靓地 料新盘贵同区15至20%
发布时间：17:54 2026-02-10 HKT
去年全年楼价累升3.25%，连带「面粉价」（地价）级级升。上周截标的牛头角彩霞道住宅地，招标结果揭盅，由中国海外以逾18亿中标，力压其余8财团，每方呎楼面地价约6352元，「面粉价」对比上月初批出的同区住宅地，在短短一个月高出约46%。业界人士指，证明楼市持续活跃，复苏势头已加快，而且发展商看好后市发展投地意欲增加，竞投价亦相对进取。
每方呎楼面地价6352元
上述牛头角彩霞道住宅地，上周五共获9财团入标竞投，地政总署昨公布招标结果，由中国海外以18.0688亿元投得，以商住宅总楼面约28.24万方呎计，每方呎楼面地价约6352元。
中国海外：总投资额约39亿
是次批出地价对比上月初同区的牛头角佐敦谷彩兴路住宅地，当时以16.1亿元批予信和及鹰君合组的财团，每方呎楼面地价约4339元，意味每呎地价在短短一个月内急弹升约46%，亦是近3年来卖地表最高地价，而且对比当时市场估值约16.69亿元至20.94亿元，每呎估值约5500至6900元，属贴近市场估值上限价。
中国海外指，作为该公司2026年在香港首个中标项目，此次投地不仅标志着新一年的良好开局，更彰显公司对香港未来发展的坚定信心。项目坐落九龙湾成熟住宅区，享优越地理位置，兼具宁静舒适的环境与完善交通配套。项目地块占地约3.4万方呎，总发展面积约28.4万方呎。公司计划将其打造为区内精品住宅项目，预计总投资额约39亿。展望未来，公司将持续拓展香港优质土地储备，积极把握具增长潜力发展机遇。
资料显示，中国海外对上一次投得以独资方式投得卖地表地皮，为2020年底以42.728亿中标启德第4E区1号（现已发展为维港双钻），当时每呎楼面地价约13009元。换言之，是次属该公司相隔近6年再次投得卖地表地皮。另外，该公司去年5月亦以8.6068亿元投得市建局旺角山东街/地士道街项目发展权，每呎楼面地价约5349元。
其余入标财团包括长实、新地、恒基、嘉华、嘉里、会德丰地产、锐贯有限公司，以及信和伙拍鹰君合组财团竞投。
分析：每呎售2.1万元才可获合理利润
中原高级营业董事李玉祥表示，是次中海中标地皮价钱合理，符合市场预期。项目地理位置优质，属东九龙核心区域，邻近九龙湾港铁站，附近亦有完善民生商场及配套。该区换楼客及分支家庭客量需求庞大，与现时同区一手相比，预计将来售楼呎价超过20,000元或以上。
华坊咨询评估资深董事梁沛泓表示，反映发展商看好后市发展，以及该地的地理位置优势。以中标价计算，日后落成的住宅每呎售价达约2.1万元才可获合理利润，对比同区新楼现价高15%至20%。
莱坊执行董事及大中华区估价及咨询部主管方耀明说，今次彩霞道地成交价略高于预期，尤其是比起上一幅佐敦谷地皮高出颇多，反映市场对于吸纳市区有质素地皮非常有信心，估计发展商都会以中小型单位为主。
前身为玛利诺中学空置校舍
彩霞道住宅地皮前身是玛利诺中学，校舍早于1967年建成，现时为香港海关训练及青年发展中心，邻近房协长者屋彩颐居、彩霞邨及淘大花园等。去年已完成城规改划程序，成功由「政府、机构或社区」地带，改划为「住宅(甲类)3」地带。
地盘面积约3.37万方呎，据卖地章程，若以纯住宅发展方案，最高可建总楼面约25.28万方呎；若作商住发展，按卖地章程中特定算式计算，以住宅楼面为上限约25.29万方呎计，非住宅部分总楼面约3.16万方呎，合计总楼面约28.45万方呎。中标财团须于一年内拆卸地盘内的变电站及现有建筑物；项目须于2031年12月底前完成。
