新一年按揭競爭趨激烈 轉按賺盡現金回贈 宜做好4大準備｜曹德明
發佈時間：06:00 2026-01-19 HKT
踏入新一年，銀行間按揭業務競爭愈趨激烈，市場上甚至出現高達1%以上的轉按現金回贈，相信會令不少業主萌生轉按念頭。筆者在本文將分享轉按前必須做好的四大準備功夫，讓轉按過程中更加得心應手。
1. 罰息期前3個月預先申請
申請按揭時，銀行會在貸款文件中列明「罰息期」，一般2至3年。若借款人在指定時間內提早清還貸款，便需支付額外費用，金額通常為原貸款額的若干百分比或原先銀行所提供的現金回贈。因此，業主在罰息期內通常不會轉按。
不過，轉按申請最早可於罰息期結束前3個月提交，例如罰息期為24個月，可以供款第21個月時就去申請轉按。
2. 評估轉按前後按息變化
轉按需要衡量轉按前及轉按後的利息成本。若業主正使用發展商按揭，蜜月期結束後，按息或增至5厘或以上，若能及時轉按至傳統銀行，便可節省利息支出。假設剩餘貸款額為500萬元，還款年期為28年，原有發展商按揭息率為5厘，每月供款為27,679元；轉按後銀行按息為3.25厘，每月供款能減少4,995至22,684元。
即使原有銀行按息與轉按銀行息率相同，若新銀行提供轉按現金回贈，扣除轉按成本（如律師費）後，仍有利可圖，也值得考慮轉按。
3. 估價下跌或影響借貸額
申請轉按時，新銀行會根據物業最新估價來計算可借出的貸款額。要注意的是，若估價顯著下跌，或會影響實際借貸額，即業主有機會要補差額。不過，由於各銀行委託不同的測量師行，估價結果可能存在差異。
此外，近期樓市回暖亦有助估價回升，因此不妨比較多間銀行的估價，以評估轉按的空間。
4. 需要重新進行入息審查
轉按至新銀行等同於重新申請按揭，新銀行會根據業主現時的還款能力，決定是否批出按揭。不過，隨着銀行暫停壓力測試要求，現時銀行對入息要求較以往寬鬆，只需符合每月供款不多於每月收入的50%即可。
同時，為轉按做足準備，記得在臨近罰息期結束前，預先準備充足的文件，包括過往3個月的入息銀行月結單、僱傭合約、稅單、強積金記錄，以及原有銀行的貸款信和供款證明。
由於轉按涉及多項準備功夫，建議事先諮詢大型按揭轉介公司，申請轉按過程自然會更加順利。
曹德明
經絡按揭轉介首席副總裁
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