新一年按揭竞争趋激烈 转按赚尽现金回赠 宜做好4大准备｜曹德明
发布时间：06:00 2026-01-19 HKT
踏入新一年，银行间按揭业务竞争愈趋激烈，市场上甚至出现高达1%以上的转按现金回赠，相信会令不少业主萌生转按念头。笔者在本文将分享转按前必须做好的四大准备功夫，让转按过程中更加得心应手。
1. 罚息期前3个月预先申请
申请按揭时，银行会在贷款文件中列明「罚息期」，一般2至3年。若借款人在指定时间内提早清还贷款，便需支付额外费用，金额通常为原贷款额的若干百分比或原先银行所提供的现金回赠。因此，业主在罚息期内通常不会转按。
不过，转按申请最早可于罚息期结束前3个月提交，例如罚息期为24个月，可以供款第21个月时就去申请转按。
2. 评估转按前后按息变化
转按需要衡量转按前及转按后的利息成本。若业主正使用发展商按揭，蜜月期结束后，按息或增至5厘或以上，若能及时转按至传统银行，便可节省利息支出。假设剩余贷款额为500万元，还款年期为28年，原有发展商按揭息率为5厘，每月供款为27,679元；转按后银行按息为3.25厘，每月供款能减少4,995至22,684元。
即使原有银行按息与转按银行息率相同，若新银行提供转按现金回赠，扣除转按成本（如律师费）后，仍有利可图，也值得考虑转按。
3. 估价下跌或影响借贷额
申请转按时，新银行会根据物业最新估价来计算可借出的贷款额。要注意的是，若估价显著下跌，或会影响实际借贷额，即业主有机会要补差额。不过，由于各银行委托不同的测量师行，估价结果可能存在差异。
此外，近期楼市回暖亦有助估价回升，因此不妨比较多间银行的估价，以评估转按的空间。
4. 需要重新进行入息审查
转按至新银行等同于重新申请按揭，新银行会根据业主现时的还款能力，决定是否批出按揭。不过，随着银行暂停压力测试要求，现时银行对入息要求较以往宽松，只需符合每月供款不多于每月收入的50%即可。
同时，为转按做足准备，记得在临近罚息期结束前，预先准备充足的文件，包括过往3个月的入息银行月结单、雇佣合约、税单、强积金记录，以及原有银行的贷款信和供款证明。
由于转按涉及多项准备功夫，建议事先咨询大型按揭转介公司，申请转按过程自然会更加顺利。
曹德明
经络按揭转介首席副总裁
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