神秘男四出低價求購宏福苑單位 代理斷言拒絕 怒批「極不道德」 質疑想重建後賣出圖利

大埔宏福苑五級火發生至今近兩周，市傳近日一名戴眼鏡的神秘男子先後到訪區內多間地產代理行，表示有意以逾600萬元購入5個宏福苑單位，平均每個約120萬元，並請代理代為尋盤。《星島頭條》記者其後向2位不願具名的大埔區地產代理確認消息，並提到該男子僅「暫時要住五間先， 多多都要」。有代理怒批在這個非常時期積極尋盤的行為極不道德 ，猶如在居民傷口上灑鹽，又質疑該男子或趁低「撈貨」，待日後維修或重建後再賣出圖利。

不論座向、景觀及損毀程度

據代理透露，該男子在火災發生後不時現身區內的地產代理行，表明自己正在尋找宏福苑內已補地價的放盤單位，不論座向、景觀、樓層或損毀程度，甚至單位內是否曾發生事故，均願以實用面積每平方呎3,000元出價；若樓契正本遺失或焚毀，或是1樓或2樓的低層單位，呎價則以8折計算，即每方呎2,400元。

他同時表示，願支付每個單位6萬元佣金，並強調賣方毋須支付任何佣金及律師費，又稱將以公司名義購入，資金已備妥，全數以現金支付，毋須申請按揭，可迅速完成交易。

每呎3,000元計 較災前價低六成

根據資料顯示，宏福苑共有8座大廈，合共1,984個單位，實用面積介乎431至485方呎。若按每方呎3,000元出價計算，即單位成交價約129萬至145萬元，購買5個單位合共涉資約600多萬元。

翻查地產代理成交數據則顯示，宏福苑今年來僅9宗成交，其中4宗屬自由市場買賣，成交價介乎330萬至373萬元，實用呎價6,007元至8,345元。換言之，該男子目前出價較火災之前最多低逾六成左右。
 

解釋出價偏低 未來或大量訴訟

代理又形容，該名男子年約30多歲，中等身材，戴眼鏡、穿運動裝及背著背囊，舉止文靜，談吐有條理，語氣中帶點悲傷與尷尬，但整體表達清晰，態度冷靜。

他向代理解釋希望購入宏福苑單位原因時指出，首先是整個宏福苑在火災後已成為「凶宅」，並稱一般凶宅物業的市值通常較正常單位低三至四成。接著他估計，屋苑法團的保險賠償金將主要用於死傷者補償，餘下資金難以再用於維修或重建，屆時相關成本勢必由一眾小業主分擔。

據他的說法，事件涉及嚴重人命傷亡及涉嫌違規問題，斷言未來勢將出現大量訴訟，導致重建或維修進度大幅延誤，短期內宏福苑難以恢復居住用途。另外，他認為，宏福苑維修成本遠高於重建，預料最終小業主需要夾錢重建，分析看似頭頭是道。

雖然該男子認為宏福苑重建或維修方案尚未有定案，業主們長遠或需要經歷訴訟，但他仍非常積極求盤。他透露，因大型地產代理如中原及美聯等已表明不會處理宏福苑相關買賣個案，因此如代理獲悉有業主有意賣盤，可即時聯絡他。

代理行拒參與 認為有違道德

對於該買家的舉動，有代理直言非常震驚，質疑在這個非常時期積極尋盤的行為極不道德，猶如在居民傷口上灑鹽。他估計對方有一定財力，並熟悉大埔區內情況，或看準有業主不願經歷漫長訴訟，希望盡快套現的心態，因而打算以低市價逾六成的價錢「撈貨」，待日後維修或重建後再賣出圖利。代理又指，當時該行負責人得悉情況後，認為此類生意有違道德，明言不會參與買賣，拒絕為該男子物色單位。

律師：大火燒毀單位不影響業權

宏福苑不少單位經歷火災損毀，在這情況下物業能否進行買賣令人關注。執業大律師陸偉雄對此表示，即使單位有損毀，但其價值並非等於零，最重要是業權仍屬於原業主，因此交易仍可進行。

他強調，大火燒毀單位並不影響業權，因物業權益已受法律保障並於土地註冊處登記，有關登記具法律效力，即使單位焚毀，業權仍屬原業主所有。

至於樓契因大火而遺失會否影響買賣，陸偉雄指，業主仍可透過土地註冊處的影印本完成交易，原業主需要作出宣誓，確認樓契因火災遺失。惟他亦提醒，若日後轉售，是次因火災而導致樓契缺失的單位或令買家卻步，因此售價通常會有所折讓。

此外，若有買家日後需要申請按揭以購買有關單位時會否受影響，他解釋，雖然銀行一般對影印契持謹慎態度，但在宏福苑火災這種眾所周知的特殊情況下，相信銀行會理解並接受以影印契處理按揭。

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伍冠流：買家具冒險精神

資深投資者伍冠流認為，該買家每方呎出價僅3,000元，雖然遠低於市價「折扣很大」，但指出此時購入單位有一定風險，形容對方「有很大的冒險精神」。

他指，買入事故單位，首先要查清楚確實的死亡人數，然後再決定單位定價；其次應考慮樓宇耐用程度，他指出一般凶宅無需擔心此問題，惟宏福苑經歷大火，鋼筋及喉管等結構耐用性會改變，因此需要視燒毀程度而定。

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市場所謂「凶宅」其實並無官方定義，法律上亦沒有界定何謂凶宅。凶宅基本上是一個約定俗成的說法，一般指單位內曾發生不愉快或非自然的命案，如兇殺、跳樓或燒炭、上吊等自殺、失足或煤氣爆炸等意外死亡事故等。

凶宅一般都可以進行估值，銀行或測量師會按照事故的嚴重性，或事故發生年期，及參照同類型凶宅物業成交以進行分析及估值。通常凶宅估價低於市價，而一旦單位被認定為凶宅，同層及上下單位的估價亦有機會低於同幢大廈其他單位。

不過，即使單位屬於銀行凶宅黑名單，但並不代表銀行必定全然拒批該單位之按揭，亦有可能是需由銀行再作個別評估。