神秘男四出低价求购宏福苑单位 代理断言拒绝 怒批「极不道德」 质疑想重建后卖出图利

大埔宏福苑五级火发生至今近两周，市传近日一名戴眼镜的神秘男子先后到访区内多间地产代理行，表示有意以逾600万元购入5个宏福苑单位，平均每个约120万元，并请代理代为寻盘。《星岛头条》记者其后向2位不愿具名的大埔区地产代理确认消息，并提到该男子仅「暂时要住五间先， 多多都要」。有代理怒批在这个非常时期积极寻盘的行为极不道德 ，犹如在居民伤口上洒盐，又质疑该男子或趁低「捞货」，待日后维修或重建后再卖出图利。

不论座向、景观及损毁程度

据代理透露，该男子在火灾发生后不时现身区内的地产代理行，表明自己正在寻找宏福苑内已补地价的放盘单位，不论座向、景观、楼层或损毁程度，甚至单位内是否曾发生事故，均愿以实用面积每平方呎3,000元出价；若楼契正本遗失或焚毁，或是1楼或2楼的低层单位，呎价则以8折计算，即每方呎2,400元。

他同时表示，愿支付每个单位6万元佣金，并强调卖方毋须支付任何佣金及律师费，又称将以公司名义购入，资金已备妥，全数以现金支付，毋须申请按揭，可迅速完成交易。

每呎3,000元计 较灾前价低六成

根据资料显示，宏福苑共有8座大厦，合共1,984个单位，实用面积介乎431至485方呎。若按每方呎3,000元出价计算，即单位成交价约129万至145万元，购买5个单位合共涉资约600多万元。

翻查地产代理成交数据则显示，宏福苑今年来仅9宗成交，其中4宗属自由市场买卖，成交价介乎330万至373万元，实用呎价6,007元至8,345元。换言之，该男子目前出价较火灾之前最多低逾六成左右。
 

解释出价偏低 未来或大量诉讼

代理又形容，该名男子年约30多岁，中等身材，戴眼镜、穿运动装及背著背囊，举止文静，谈吐有条理，语气中带点悲伤与尴尬，但整体表达清晰，态度冷静。

他向代理解释希望购入宏福苑单位原因时指出，首先是整个宏福苑在火灾后已成为「凶宅」，并称一般凶宅物业的市值通常较正常单位低三至四成。接著他估计，屋苑法团的保险赔偿金将主要用于死伤者补偿，余下资金难以再用于维修或重建，届时相关成本势必由一众小业主分担。

据他的说法，事件涉及严重人命伤亡及涉嫌违规问题，断言未来势将出现大量诉讼，导致重建或维修进度大幅延误，短期内宏福苑难以恢复居住用途。另外，他认为，宏福苑维修成本远高于重建，预料最终小业主需要夹钱重建，分析看似头头是道。

虽然该男子认为宏福苑重建或维修方案尚未有定案，业主们长远或需要经历诉讼，但他仍非常积极求盘。他透露，因大型地产代理如中原及美联等已表明不会处理宏福苑相关买卖个案，因此如代理获悉有业主有意卖盘，可即时联络他。

代理行拒参与 认为有违道德

对于该买家的举动，有代理直言非常震惊，质疑在这个非常时期积极寻盘的行为极不道德，犹如在居民伤口上洒盐。他估计对方有一定财力，并熟悉大埔区内情况，或看准有业主不愿经历漫长诉讼，希望尽快套现的心态，因而打算以低市价逾六成的价钱「捞货」，待日后维修或重建后再卖出图利。代理又指，当时该行负责人得悉情况后，认为此类生意有违道德，明言不会参与买卖，拒绝为该男子物色单位。

律师：大火烧毁单位不影响业权

宏福苑不少单位经历火灾损毁，在这情况下物业能否进行买卖令人关注。执业大律师陆伟雄对此表示，即使单位有损毁，但其价值并非等于零，最重要是业权仍属于原业主，因此交易仍可进行。

他强调，大火烧毁单位并不影响业权，因物业权益已受法律保障并于土地注册处登记，有关登记具法律效力，即使单位焚毁，业权仍属原业主所有。

至于楼契因大火而遗失会否影响买卖，陆伟雄指，业主仍可透过土地注册处的影印本完成交易，原业主需要作出宣誓，确认楼契因火灾遗失。惟他亦提醒，若日后转售，是次因火灾而导致楼契缺失的单位或令买家却步，因此售价通常会有所折让。

此外，若有买家日后需要申请按揭以购买有关单位时会否受影响，他解释，虽然银行一般对影印契持谨慎态度，但在宏福苑火灾这种众所周知的特殊情况下，相信银行会理解并接受以影印契处理按揭。

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伍冠流：买家具冒险精神

资深投资者伍冠流认为，该买家每方呎出价仅3,000元，虽然远低于市价「折扣很大」，但指出此时购入单位有一定风险，形容对方「有很大的冒险精神」。

他指，买入事故单位，首先要查清楚确实的死亡人数，然后再决定单位定价；其次应考虑楼宇耐用程度，他指出一般凶宅无需担心此问题，惟宏福苑经历大火，钢筋及喉管等结构耐用性会改变，因此需要视烧毁程度而定。

延伸阅读：「凶宅」如何估价？

市场所谓「凶宅」其实并无官方定义，法律上亦没有界定何谓凶宅。凶宅基本上是一个约定俗成的说法，一般指单位内曾发生不愉快或非自然的命案，如凶杀、跳楼或烧炭、上吊等自杀、失足或煤气爆炸等意外死亡事故等。

凶宅一般都可以进行估值，银行或测量师会按照事故的严重性，或事故发生年期，及参照同类型凶宅物业成交以进行分析及估值。通常凶宅估价低于市价，而一旦单位被认定为凶宅，同层及上下单位的估价亦有机会低于同幢大厦其他单位。

不过，即使单位属于银行凶宅黑名单，但并不代表银行必定全然拒批该单位之按揭，亦有可能是需由银行再作个别评估。