樓市穩步回升「套股換樓」趨增 長實郭子威：豪宅跑贏大市 明年料升5%至8%
發佈時間：10:33 2025-11-21 HKT
銀行連環減息為樓市帶來支持，發展商普遍看好樓價前景。長實營業部首席經理郭子威表示，減息後市場積極性明顯增強，包括「套股換樓」趨增，加上新盤貨尾庫存量減少、政府一系列利好樓市政策及本港經濟趨勢向上，樓市觸底並進入穩步回升周期，預期明年整體住宅樓價錄5%升幅，豪宅將跑贏大市，料升5%至8%。
本港銀行於本輪減息周期合共減息5次，累積減幅0.875厘，最優惠利率重返加息周期前水平。郭子威接受本報訪問時表示，過去息口高企削弱市場購買力，買家入市意欲低迷，然而隨着息口回落，供樓負擔減輕，市場積極性明顯增強，不僅成交量增加，樓價亦跟隨回升，個別地區的二手樓價，較低位反彈約10%。
訪問言論重點
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減息帶動需求回升
新盤貨尾庫存量減少，有統計顯示，上月新盤貨尾量降至近1.95萬伙，不僅連續四個月少於2萬伙，更創逾一年新低。郭子威說，連同減息後發展商利息成本降低，推盤壓力減少之餘，亦不用如早前息口高企時，需要大幅低於市價推盤搶吸市場購買力，為樓價帶來正面影響。
郭子威又說，政府一系列利好樓市措施，同樣為市場帶來更大支持，譬如政府全面「撤辣」後，給予樓市健康成長空間；積極引入外來人才，為樓市帶來更多需求；進一步放寬百元印花稅徵收門檻，由400萬或以下物業，降低至300萬或以下，不僅令到細價樓成交增加，同時帶來更大換樓需求。
本港經濟展現良好勢頭，亦為樓市增添更大動力。郭子威表示，訪港旅客持續增加利好旅遊業，同時金融市場表現理想，港股成交額增加之餘，新股集資額重返全球「一哥」位置，均有助本港經濟回升，預期今年全年增長有望達到政府預測上限，明年有機會進一步向好。
至於其他利好樓市因素，包括近期投資客入市態度轉趨積極。郭子威指出，隨着股市及金價升至高位，部分投資者開始尋找其他投資工具，然而銀行定存息下降，大額定存息由之前4至5厘，降至近期約2厘，相反住宅租金則因為政府積極引入外來人才，以及增加大學非本地生比例，呈現持續向上趨勢，吸引投資者「套股換樓」或「套金換樓」，以旗下黃竹坑站港島南岸Blue Coast II為例，自以現樓形式推售至今，買家中投資者佔比約達30%。
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進入穩步回升周期
郭子威預期樓價已經觸底，並且進入穩步回升周期，明年整體樓價料平均錄5%升幅，當中豪宅因為供應稀少，料有望跑贏大市，全年樓價錄5%至8%升幅。不過，上車盤受制於供應相對較充裕，特別是一手市場，預期全年樓價升幅介乎3%至5%。
今年一手成交料達2萬伙
他又說，今年一手成交量料達2萬伙，明年視乎發展商推盤部署，有機會維持今年水平，假如能夠維持2至3年，新盤貨尾庫存量高企的負面影響有望消除，反而近年發展商減少投地，相關影響或於3至4年後反映。
部署推3項目涉逾1100伙
新盤市場氣氛升溫，發展商把握時機加緊新一輪推盤部署。長實郭子威表示，今年集團以推售餘貨為主，明年將重啟推盤步伐，計劃推出3個項目，包括啟德花語海、中半山波老道超級豪宅21 BORRETT ROAD第2期及元朗流業街項目，合共涉及逾1100伙。
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今年以來長實推盤量不多，主要包括與港鐵合作的黃竹坑港島南岸Blue Coast II，自以現樓形式發售至今，持續獲承接，暫時售出約172伙，套現27.7億，平均每方呎成交價24141元。
期內另一個重點推售項目為21 BORRETT ROAD第1期，今年來已錄得6宗成交，合共套現超過8.32億。最近一宗為1樓05室，面積2086方呎，4房雙套連儲物房間隔，以逾1.25億連一個車位售出，呎價60211元。集團計劃明年推出項目第2期發售，合共涉及66伙。
花語海頻獲查詢
長實位於啟德跑道區首個住宅項目花語海，亦部署明年推出市場發售。項目分三期發展，合共提供1005伙，當中第1及第2期分別提供307伙及416伙。
郭子威表示，項目接獲不少查詢，除本地及內地客之外，受惠啟德體育園舉辦多項大型活動，包括體育賽事及演唱會等，查詢客中不乏外籍人士。
此外，長實位於元朗流業街的項目，有機會明年推售，項目合共提供112伙單位，預期於2027年3月底落成，今年3月已申請預售樓花。
記者 吳振東 攝影 何家豪
