最優惠利率與H按環環相扣 P息左右封頂利率同時影響入息要求｜曹德明

更新時間：06:00 2025-11-17 HKT
發佈時間：06:00 2025-11-17 HKT

最優惠利率（Prime Rate）是銀行為優質客戶設定的基準貸款利率。在按揭市場中，最優惠利率扮演着關鍵角色，其中包括銀行以此利率為基礎推出的「P按」產品，即以最優惠利率計算的按揭貸款計劃，其實際息率及借款人每月的還款額會隨着最優惠利率波動。

本港銀行P息並不統一

「P按」中的「P」指的是最優惠利率，一般銀行的P按會以「P減X厘」計算，假設P按為「P減1.75厘」，而P為5厘，則實際按息為5厘減1.75厘等於3.25厘。另外，發展商為買家提供的發展商一按或二按計劃，息率多以「P」或「P加X厘」計算，即息口通常高於銀行的P按。

由於競爭策略和資金成本差異，現時本港銀行的P利率並不統一，市場上主要分為「細P」與「大P」兩類。「細P」由滙豐、中銀及恒生等主流銀行主導，利率為5厘，這3間銀行覆蓋了本港大部份按揭客戶；而「大P」則多由中小型銀行採用，利率為5.25厘。此外，亦有少數中小型銀行的P利率為5.375厘或5.5厘。

P的走勢與美國利率息息相關。在聯繫匯率制度下，本港利率通常會隨美國利率變動而調整。當美國聯儲局加息時，香港銀行會根據自身資金成本考量，可能跟隨調升P；反之，若聯儲局減息，P亦會相應下調。

封頂息率可避免利息暴漲

雖然「H按」是以銀行同業拆息（HIBOR）計算的按揭貸款計劃，P不會直接決定H按的息率，但亦扮演着「安全網」的角色——銀行會為按揭客戶提供與P按相同的「封頂息率」。

試舉一例，某銀行提供的H按計劃為「H加1.3厘，封頂息率為P減1.75厘（P=5厘）」。當HIBOR為1厘時，實際按息為1厘加1.3厘等於2.3厘；當HIBOR急升至3厘，按息理論上應達到3厘加1.3厘等於4.3厘。此時，封頂息率便會生效，客戶只需按P減1.75厘還款，即5厘減1.75厘，等於3.25厘，從而避免利息支出突然暴漲。

此外，銀行在審核H按借貸人的供款與入息比例時，亦會以其封頂息率計算。以上述例子為例，即使HIBOR變動，銀行仍會以封頂息率P減1.75厘，即3.25厘來計算借款人入息。因此，P與各種按揭產品緊密相連，供樓或置業人士只要能理解P的走勢，不僅有助選擇合適的按揭計劃，還能長期管理財務規劃。

曹德明
經絡按揭轉介首席副總裁