買樓最怕估價不足 3個方法可自救避免抬錢做按揭｜曹德明

更新時間：06:00 2025-10-27 HKT
發佈時間：06:00 2025-10-27 HKT

物業估價是按揭申請的一項重要指標，銀行將其視為信貸風險管理的一部分，並根據估價行的專業評估來決定可借出的貸款金額。對買家而言，他們則希望估足價並借足心目中的貸款金額，避免抬錢上會。要留意的是，各銀行採用的估價行及估值準則有所不同，考量因素通常包括物業類型、質素及附近的成交紀錄等，而樓價及成交價的升跌則是影響物業估價走勢的主要因素。

樓市回暖估價態度趨積極

買家最怕遇到估價不足。若銀行之估價與物業成交價存在差距，導致批出的貸款額不足以支付成交金額，買家便需準備額外資金支付差額。由於過去幾年樓價急跌，部分業主急於套現，願意大幅減價成交，拖累樓價持續下跌，令屋苑估價下跌，而情況較普遍出現在二手物業買賣中。

不過，近期樓市回暖，部分新盤銷情理想，一手市場交投活躍，帶動二手市場回升。根據差餉物業估價署的數據顯示，本港私人住宅售價指數已連續上升3個月。銀行亦開始積極爭取按揭業務，物業估價態度也變得積極。根據經絡按揭內部研究，本月多個屋苑相關單位的估價均錄得升幅，當中個別屋苑的升幅更多達4%。

隨著美國重啟減息，港息有望跟隨回落，加上本港住宅租金持續上升，帶動用家入市，部分租客或轉向二手市場尋覓筍盤。近期個別新盤定價相對堅挺，隨着一手貨盤逐漸消化，發展商推盤定價漸見企穩，有助推動銀行估價上升，預計樓價將逐步回暖，料銀行對住宅按揭的態度將維持積極樂觀，升勢有望持續。

買家入市前宜先初步估價

雖然部分屋苑的估價有所回升，但仍有其他屋苑的估價未能跟上市場變化。一旦遇到估價不足的情況時，仍有自救的方法。首先，可多比較幾間銀行，尋找估價最接近成交價的銀行；第二，若遇上心儀的單位，可事先利用網上估價平台，或透過大型且專業的按揭中介公司，為該單位進行初步估價；第三，避免借盡按揭成數，並預留充足的備用資金，即使遇上估價不足，也能填補首期開支增加的部分。

曹德明
經絡按揭轉介首席副總裁