上車客熱捧舊唐樓 樓齡高按揭難借足？ 留意3大注意事項｜曹德明
發佈時間：06:00 2025-10-20 HKT
買樓成本高，首置人士預算不足，或會考慮入市舊式單幢樓或唐樓。事實上，市場上部分樓齡達4、50年以上的舊式單幢樓或唐樓，樓價可以比同類型新樓低近3至4成。除了價錢相宜，現時樓價400萬元或以下的物業印花稅只需100元，入市成本較低的情況下，這類舊式單幢樓或唐樓亦受部份上車客及投資客歡迎。
還款期或75減樓齡/人齡
舊樓按揭成數及息率與一般私樓相若，透過銀行一般最高可承造七成按揭，如透過按揭保險計劃，樓價1,000萬元或以下更可承造最高九成按揭。不過按揭年期上則需要特別留意，銀行一般會以「75減樓齡或人齡」計算最長還款年期，年期上限為30年，個別銀行或會以「80減樓齡或人齡」計算，如樓齡愈高，申請按揭時便愈有機會不能承造30年按揭。
還款年期影響入息審查
還款年期愈短，每月供款額則愈高，每月入息要求亦會同步增加。假設貸款額為100萬元，按息為3.375厘，如以還款年期為30年計算，每月供款為4,421元，入息要求為8,842元；如以還款年期為25年計算，每月供款將增加518元至4,939元，入息要求
增加1,037元至為9,879元。因此，有意購入高樓齡物業的人士，入市前應仔細審視自身經濟能力，以免計錯數。
銀行對舊樓估價較謹慎
由於舊樓成交一般較少，加上樓齡高，銀行在估價方面會較爲謹慎，或會派人上門驗樓視察。而唐樓單位質素較為參差且欠缺保養，銀行有機會調低估價，影響最終借貸金額。若銀行發現單位涉及大規模改動如僭建或違規改建成劏房，或會拒絕批出按揭，而買家購買單位後亦有機會需要負上相關法律責任。建議入市前先向地產代理了解物業質素，或者委派專業人士爲單位作詳細檢查。
每間銀行對舊樓的估價審批標準不一，而舊樓審批時間或較一般私樓需時，建議買家預留足夠時間處理按揭事宜，以免失預算，有需要亦可向大型按揭轉介公司查詢。
曹德明
經絡按揭轉介首席副總裁
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