上车客热捧旧唐楼 楼龄高按揭难借足？ 留意3大注意事项｜曹德明
发布时间：06:00 2025-10-20 HKT
买楼成本高，首置人士预算不足，或会考虑入市旧式单幢楼或唐楼。事实上，市场上部分楼龄达4、50年以上的旧式单幢楼或唐楼，楼价可以比同类型新楼低近3至4成。除了价钱相宜，现时楼价400万元或以下的物业印花税只需100元，入市成本较低的情况下，这类旧式单幢楼或唐楼亦受部份上车客及投资客欢迎。
还款期或75减楼龄/人龄
旧楼按揭成数及息率与一般私楼相若，透过银行一般最高可承造七成按揭，如透过按揭保险计划，楼价1,000万元或以下更可承造最高九成按揭。不过按揭年期上则需要特别留意，银行一般会以「75减楼龄或人龄」计算最长还款年期，年期上限为30年，个别银行或会以「80减楼龄或人龄」计算，如楼龄愈高，申请按揭时便愈有机会不能承造30年按揭。
还款年期影响入息审查
还款年期愈短，每月供款额则愈高，每月入息要求亦会同步增加。假设贷款额为100万元，按息为3.375厘，如以还款年期为30年计算，每月供款为4,421元，入息要求为8,842元；如以还款年期为25年计算，每月供款将增加518元至4,939元，入息要求
增加1,037元至为9,879元。因此，有意购入高楼龄物业的人士，入市前应仔细审视自身经济能力，以免计错数。
银行对旧楼估价较谨慎
由于旧楼成交一般较少，加上楼龄高，银行在估价方面会较为谨慎，或会派人上门验楼视察。而唐楼单位质素较为参差且欠缺保养，银行有机会调低估价，影响最终借贷金额。若银行发现单位涉及大规模改动如僭建或违规改建成㓥房，或会拒绝批出按揭，而买家购买单位后亦有机会需要负上相关法律责任。建议入市前先向地产代理了解物业质素，或者委派专业人士为单位作详细检查。
每间银行对旧楼的估价审批标准不一，而旧楼审批时间或较一般私楼需时，建议买家预留足够时间处理按揭事宜，以免失预算，有需要亦可向大型按揭转介公司查询。
曹德明
经络按揭转介首席副总裁
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