HIBOR急升令H按打回原形揀定息按揭更着數？留意缺少一大優點｜王美鳳

更新時間：06:00 2025-09-09 HKT
發佈時間：06:00 2025-09-09 HKT

本港銀行同業拆息（HIBOR）自5月起急挫，令按揭用家提早享有減息期，但近日拆息已顯著回升，與樓按相關的1個月拆息近日已升穿3厘，以目前市場H按（H加1.3厘）計，H按息率已打回原形，返回封頂息3.5厘（以P減1.75厘；P為5.25厘計）。

定息2.73厘較H按封頂3.5厘低

拆息回升及H按息率重返封頂水平之際，最近有大型銀行再次推出全新低息定按，亮點是定息率低於目前市場H按息率。有關計劃之首3年或首5年定息為2.73厘，低於現時一般H按封頂息率的3.5厘，兩者相差幅度達0.77厘，月供可減少近1成。

本港銀行同業拆息（HIBOR）自5月起急挫，令按揭用家提早享有減息期，但近日拆息已顯著回升。

定息期後與H按封頂息率一致

除了可預先享受減息，選擇定按可讓借款人在定息期內免受息率波動影響，維持供樓金額不變，有利制訂置業預算。同時，銀行進一步優化了是次定按計劃，除了客戶照可享有現金回贈，定息期後之按息與現有H按封頂息水平亦一致（P減1.75厘；P為5.25厘），並跟隨市場H按提供短至2年較具彈性之罰息期。

減P周期或僅尚餘0.25厘空間

按揭用家可能會認為，這視乎往後3年或5年平均市場按息是否高於2.73厘；當然，未來息率變化沒人可準確預測，但每個按揭計劃亦有其優點或需注意之處。息率方面，儘管年內減息在即，但預期P減幅僅尚餘0.25厘，便完成是次減P周期，而H按封頂息屆時將由現時3.5厘降至3.25厘，即是次推出之定息率2.73厘仍低於上述水平。

若美息逐步下跌，將有利拆息回落，按照年內H按封頂息或降至3.25厘計，1個月拆息需跌至低於1.95厘，方可令H按息率跌穿封頂息率。以是次定按計劃（定息2.73厘）及市場H按（H加1.3厘）對比，若1個月拆息並未跌至低於1.43厘，定息率2.73厘仍會低於市場一般H按息水平。

定按未提供按揭存款相連戶口

那麼問題是，1個月拆息是否有機會及何時跌至低於1.43厘？正常情況下，港美息差不會太闊，一般不會拉闊至超過1.5厘（但亦有例外）；以近日1個月港元拆息3.2厘（8月27日）計，港息低於美息的差幅已收窄至約1厘。而另一可能發生的情況與資金流向有關，例如5月份期間資金曾大量流入推高銀行體系結餘水平，導致拆息急挫，令拆息一度大幅低於美息。故此，除非資金流向再次出現較大變化，否則港息主要靠近美息走向；而若受一些季節性因素、大型IPO或企業派息活動影響，令港元供應趨緊，拆息則有機會短期性抽升。

較要注意的是，與一般H按不同，目前定按計劃未提供按揭存款相連戶口，即借款人不會獲提供一個與按息一樣的高存息戶口，故此定按少了以存息抵銷按息的工具。