中環甲廈皇九料回報約4厘 造價高位跌逾50% 「撈底王」鷹君出手有啟示
發佈時間：14:38 2025-08-12 HKT
早前，鷹君集團主席羅嘉瑞等人，斥資逾2億購入中環指標甲廈皇后大道中9號全層單位，造價較高位跌逾50%，回報接近4厘；數十年往績，鷹君羅嘉瑞在市況見底時大舉出手，贏得「撈底王」稱號，是次入市是否有啟示﹖
本報於上月22日率先披露，中環皇后大道中9號(下稱皇九)10樓全層單位，買家為鷹君集團相關人士。事實上，鷹君羅嘉瑞家族今年以來數度入市，除了皇九10樓全層外，至少購入3個住宅，啟德天璽．海，淺水灣華景園及九龍站擎天半島單位，作價分別為1.2億，6500萬及2560萬。
近期數度增持豪宅
對百億富豪來說，數千數至數億元，未算大數目，惟鷹君舉動至少告訴大家，現時為淡市，在能力所及範圍內，吸納應該是「不會有錯的舉動」，至少後市不太悲觀，這是值得關注及思考。
市場上有投資者表示，本來打算大力減磅增持現金，不過，「睇住鷹君來做，既然現時有足夠現金，能夠與資產平衡，無謂大幅減價平賣！」
鷹君最為大家熟悉的，1989年7月，即六四事件發生後，斥巨資投得中環花園道地王。當時有份參與投地的包括新世界、南豐等五個財團，結果由鷹君所牽頭財團，以27億投得有關地皮，樓面呎價僅約2139元。
89年奪中環地王矚目
當時，市場彌漫悲觀情緒，當地王推出時，大家擔心反應欠佳，結果，鷹君勇猛出擊，連同建築成本總投資額高達55億，在項目落成後，鷹君逐步增持，透過向萬國寶通銀行及萬泰等購入權益，可見其做事循序漸進。
現時，「花園道3號」仍然屹立於中環高處，仍是區內地標之一，由冠君大廈（47層高）、中國工商銀行大廈（37層高）及一個商場合組而成，寫字樓樓面超過122萬方呎，零售面積約4.25萬方呎。
項目由著名建築師嚴迅奇設計，1992年落成，是全港首幢智能大廈，設計細節及規格超越當時其他地標，設施包括架高地台，智能入閘機等；早年租戶包括萬國寶通銀行及中國工商銀行，兩幢商廈各以該兩間銀行命名，及至2001年，萬國寶通廣場改名花旗銀行廣場。
皇九造價重返2010年
2006年鷹君分拆房地產信託基金冠君產業信託上市，將整個項目納入在內，直至2016年6月28日該項目改名花園道三號，花旗銀行大廈改名冠君大廈，中國工商銀行大廈名稱不變。
鷹君羅嘉瑞等人近期所購入的中環皇后大道中九號10樓全層，建築面積約13719方呎，以2.18億易手價計，呎價15890元，重返2010年水平。
朗豪坊寫字樓曾放盤 時為2017年高峰期
長實李嘉誠於2017年摸頂、以402億出售中環中心75%業權，成為投資界神話，「李超人」不容置疑成為神級人物；可是，大家沒留意，鷹君羅嘉瑞曾與「李超人」動作一致，「神」準地放賣寫字樓。
與「李超人」動作神似
早於2017年中，鷹君旗下冠君產業信託委託第一太平戴維斯，出售旺角朗豪坊寫字樓（不包括商場），當時意向呎價3.5萬，涉金額245億，雖然未成功出售，惟從「放盤」這一動作，足見羅嘉瑞眼光獨到，看到絕大多數人所看不見的！
最終，羅嘉瑞不像李嘉誠灑脫在高位甩貨，業內人士分析，朗豪坊除了寫字樓外，毗連大型商場及酒店，當朗豪坊寫字樓易手後，被投資者拆細來賣，商場及酒店的檔次亦會受到影響。
平價投得住宅地
鷹君大手出擊次數不多，次次精準，90年代，鷹君透過參予土發公司（即現時的市建局），旺角舊樓重建，朗豪坊於2004年10月落成，成為區內地標；2014年5月，鷹君以24.12億投得白石角地皮，樓面呎價3300元，區內前後推出12幅地皮，樓面呎價由3300元至7284元不等，換言之，鷹君以最平價格投得。項目發展成為朗濤，提供723伙，最新成交呎價1.2萬至2萬元。
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