逾400個銀主盤待售 不一定是低價盤 好淡市況影響大｜王美鳳
發佈時間：14:39 2025-07-21 HKT
銀主盤是指由承按人（銀行或財務公司）出售之物業單位，主要是由於按揭借款人無力還款、連月斷供，借款人亦未能與承按人達成解決方案，最終承按人便根據按揭條款透過法律程序申請收回抵押物業，以銀主身份變賣單位，將賣樓所得款項償還按揭欠款及相關的利息、費用等損失。
按揭拖欠率仍處低水平
近年銀主盤量呈上升趨勢，現時市場上放售銀主盤數量約400多個，雖然對比2003年高峰期達到數千個銀主盤，數量仍屬可控，但數年間銀主盤數量已增長逾倍；相信原因與近年經濟環境變化影響一些業主的持續還款能力有關，加上近年息率上升令供款壓力增加，但樓價下跌進一步減少物業變現能力，近年樓市交投放緩亦影響銀主盤積存量增加。
視乎單位質素及樓市狀況
不過，近月息率回落、樓市交投增多、經濟步伐穩健，失業率及按揭拖欠率雖稍升但仍處低水平，銀主盤亦未見有大幅增加之勢。
市場上不時有買家在銀主盤市場尋寶，究竟銀主盤是否一定是「平盤」？是否必然低於市價？其實並非必然。銀主盤是基於借款人斷供，承按人以賣出抵押物業的金額償還欠款，若剩餘款項需交還業主，原則上銀主有責任盡力以合理市價賣出單位，並非可隨便以不合理低價平賣單位。銀主盤最終成功售出的價錢是否能貼近市值、會否低於市值，視乎有關單位質素條件及當刻樓市狀況等因素。
若果適逢旺市，而樓盤本身屬優質單位，市場欠缺相類單位並受買家追捧，銀主盤不難以市價賣出，甚至可照樣獲買家追價以高於市值成交。相反，若處淡市，交投減少形成流轉率降低，銀主盤數量有可能積壓，但市場樓盤增多，買家又未必選擇銀主盤，這情況下或促使銀主因應市況調低售價以加快出售單位，市場上可尋寶的銀主低價筍盤亦較多。
若加上單位本身已日久失修，甚至有其他問題如業權不清、欠交管理費等，銀主不會負責處理相關問題，在樓盤乏人問津的情況下，自然需要進一步降低價格出售單位。
多透過拍賣或招標形式出售
在這方面，雖然銀主應爭取以合理價值賣出單位，但在淡市時銀主亦需考慮現實狀況以市場願意承接的價錢盡快賣出單位以減低損失，當中包括減低持貨支出、減少持貨風險及物業損耗等，以便減低可能帶來的損失，故此會於「爭取合理價」及「盡快賣出單位」兩者之間取平衡，若需降低售價，一般會按物業狀況及市況評估合理範圍之減幅。
基於上述，銀主較多透過拍賣或招標形式出售銀主盤，透過公開透明的買賣程序以價高者得方式出售單位，當中並設有底價保障，並可招聚有意準買家參與有助加快出貨。
王美鳳
中原按揭經紀董事總經理
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