元朗3房村屋拍賣僅叫68萬 主因半契樓風險大 專家教路有何要注意
發佈時間：18:05 2025-06-12 HKT
物業拍賣市場不時出現無契或半契物業，最新一間元朗鳳池村村屋中層戶將以不到70萬元，推拍該物業的半份業權，據悉獲不少該村村民及知名投資者查詢。如果買家希望趁機執平貨，入手「半契樓」時有甚麼風險需要留意？
忠誠拍賣行將於下周三（18日）舉行物業拍賣會，其中元朗鳳池村單號村屋中層戶，實用面積700平方呎3房，以68萬元推拍該物業的半份業權，呎價約971元。
據悉，該單位由一對夫婦持有，男方因欠債而出售其所持的半份業權，女方目前未有放售其業權，令財務公司未能收回單位，並以不交吉形式放售男方所持的半份業權。至於單位樓契原本屬於「長命契」，其後因去年男方進行借貸而決定進行分權，二人其後更準備離婚，樓契現時由女方持有。
所謂「半契樓」是指沒有完整樓契的物業，購買半契樓亦並非獲得全部業權，業主一般多於一人，例如是夫婦聯權共有（Joint Tenancy）又或三人或以上以分權共有（Tenancy in Common）方式持有物業。
就上述物業情況，中原按揭董事總經理王美鳳表示，因半契樓一般僅獲兩位業主之其中一人出售單位，故此成交價只能低於市值，折讓幅度亦因應業權有缺可達三至四成以上，驟眼看十分着數，但潛在風險卻甚大。
半契樓投資不確定性高
王美鳳指，由於半契樓的賣方無法提供完整樓契予買方，基於沒有樓契作抵押，銀行不願提供按揭貸款，故此買家基本上需有足夠資金全數支付樓價。
她表示，購買半契樓一般為投資人士，主要是心儀其價格吸引，但上述物業只有半份樓契，買家需要找得擁有餘下業權的業主並達成共識，方可出售單位，又或商談出租單位的租金分配，令這類投資的不確定性甚高。
隨時無權居住
另外，半契樓買家即使買下部分業權，但因未有全權處置物業，包括居住權及出租物業等，如單位已由其他業權人居住，新買家基本上難以取得居住權，過往亦有案例指出原居於單位的業主即使只持有一半業權，另一半業權已轉至新買家，居於單位的業主仍可按意願一直擁有居住權。
若半契樓的買家如未能和其他業權人達成處置或出租物業的方案，基本上難施計策，若想出售單位獲利，買家亦需與其他業權人成功協訂出售單位全部業權，方可於市場以市值價放售單位。
假如女方想購入另一半業權，會否有優先權？王美鳳指，從純粹業權角度來看，原業主並沒有法定的優先購買權。不過，若物業涉及離婚案件，則需特別注意離婚協議或法庭判決中是否有規定特別條款。若離婚判決中有明確優先權規定，則必須遵守；若無特別條款，則不存在優先購買權。
總結而言，半契樓不適合一般用家購買，至於投資者在考慮此類物業時，需要審慎評估能否與另一業權人達成共識，同時準備承擔無法處置物業的風險，並需全面了解及接受賣方提出的各項特殊條款限制。
