大租客趁淡市提早續約鎖優惠 仲量聯行嚴威程：今年甲廈供應高峰 交易廣場大刁助穩中環地位
發佈時間：11:05 2025-05-19 HKT
近年甲廈供應增加，空置率高踞不下，仲量聯行香港商業部業主代理部主管嚴威程表示，尤其今年是新供應高峰期，2027年後才恢復正常水平，有見及此，一些甲廈大租客紛提早續約，趁勢鎖定優惠租金及條款。
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嚴威程指，今明兩年及2027年，甲廈紛紛落成，今年供應多達500萬方呎，屬於高峰期，疫情期間推遲項目都於今年落成，由於供應多，現時屬於「租客市場」，租客有較大「話事權」。不過，2027年後新供應減少，並逐步恢復正常，不少甲廈大租客有見及此，把握目前的有利因素，提早與業主洽商續約，並簽署較長年期，鎖定優惠租金及有利條款。
2027年後供應減少
他續說，現時不論商廈二手或新樓一樣選擇多，有部分剛屆約滿，選於此時搬遷，由於鎖定長約達10年租期，鍾情全新大廈，相信今年下半年新落成大廈，將有大手預租個案。
租金下跌，即使租客擴張搬遷，承租更多樓面，租金仍往往較舊址少，推動他們承租更多樓面，5000呎或以上的大戶，以投資銀行、保險公司及基金主導，細樓面租客種類多，各式各樣都有。
目前整體空置率13.7％
目前，整體商廈市場空置率高達13.7%，市場上關心何時情況逆轉，空置樓面得以吸納﹖嚴威程回應，近年來，每年吸納量僅70至80萬方呎，惟今年單是新供應約500萬方呎，相信空置樓面需時吸納。不過，他又強調，過往經濟好景時，商廈年吸納量高達300萬方呎，一旦市況出現轉捩點，例如政策改變，需求驟增，空置率短時間急跌。
今年首季甲廈成交量45萬方呎，去年第四季58萬方呎，尚未重返疫情前的每季100萬。成交量只計租賃，未計騰空樓面，吸納量計及租客遷走、所騰空位置，吸納量可以是負數。
整體來說，今年第二季以來租賃氣氛不俗，續約、搬遷或新租趨向積極，比較商峰期，現時租金顯著下跌，中環區較2019年跌50%，灣仔及銅鑼灣區跌40%，他認為，現水平租金吸引，相信接近見底，不見得再跌20%。
中環空置率11.5% 區內租金按季跌0.7%
近期，港交所向置地公司購入交易廣場1期樓面自用，涉及14.7萬呎，作價約63億。嚴威程認為，該宗大買賣令中環地位更鞏固，貴為核心商業區，中環向來是香港地標，受國際級大機構追捧。該宗大刁矚目，亦可見港交所趁淡市斥巨資購甲廈自用，彰顯對未來發展的信心，中環擁有持續吸引力。不過，他又指，由於港交所本身是交易廣場租客，因此大刁對租賃市場提振作用有限。
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根據仲量聯行資料，今年第一季，整體寫字樓市場錄負14.34萬方呎淨吸納量，早前企業完成整合及搬遷後釋出大樓面。受新項目落成影響，3月底整體寫字樓空置率升至13.7%。九龍東空置率由2024年第四季18.6%升至21.3%。中環由11.6%下降至11.5%，灣仔（銅鑼灣）及尖沙咀空置率亦分別改善至9.5%及8.3%。
2025年第一季，整體寫字樓租金按季跌1.3%，所有分區市場均見租金回落。中環租金按季跌0.7%，港島東跌幅最顯著達3.4%。
他又說，今年3至4月以來，中資租戶活躍，有擴充亦有新加入，惟未見2017年及2018年盛況，2017至2018年，中資佔中環客戶比例40%，現時約20%，即使經濟向好，相信長遠佔30%，屬合理水平。
記者 吳琳璇 攝影 盧江球
