柏瓏陸續交樓 估價不足情況有改善 惟有建期買家仍需補140萬 「變負資產只能接受現實」
發佈時間：06:00 2025-05-11 HKT
元朗錦上路上蓋鐵路盤「柏瓏」第1及2期陸續交樓，項目位處錦田，定價則貼近與元朗站及荃灣西站等周邊住宅，可謂相當進取。然而因樓價調整，影響單位估價不足，大批摸頂購入樓花的買家需另行「抬錢」上會。其中，一名以呎價逾2萬元入市的柏瓏業主向《星島頭條》表示，需額外籌多逾百萬元補足差價，坦言沒有預計樓價會大跌，甚至變成負資產，目前只能接受現實，並寄望日後市況好轉。
柏瓏每呎地價高達6,735元，共分三期發展，2022年發展商先後推售「柏瓏I」及「柏瓏II」，當時第一期首張價單涉168伙，涵蓋1至3房戶型。發展商提供最高16%折扣，折實平均呎價17,608元，折實入場價607萬起。至於柏瓏II於同年5月接力開價，首批折實平均呎價17,898元，較第一期高1.6%。
看好北都概念入市
在公營機構工作的90後Eric（化名）以逾735萬元，購入柏瓏II一個1房單位，實用面積351方呎，呎價約20,962元，並選擇建築期付款。回想第五波疫情緩和後，樓市出現反彈，Eric在屯門租樓多年，有感市場仍然熾熱，認為上車時機成熟，「我本身在新界西上班，這個樓盤鄰近錦上路站，交通方便『無得輸』，而單位開則又好，一房連露台的設計正合我意。」
柏瓏II首批開價較2021年新地旗下元朗站The YOHO Hub首批均價19,899元低開逾一成，但錦田區原屬低密度環境，一帶缺乏大型商場，生活配套明顯較元朗遜色。不過，Eric指當時主要考慮區內前景，「柏瓏有屯馬綫及未來北環綫的鐵路優勢，加上北部都會區未來發展，覺得好有潛力。」他續指，當時能抽中籤已屬難得，衡量過自己「供得起」，最終決定把握時機入市。
柏瓏樓花期長約2年半，原定在2024年10月及11月落成，後來延期至今年3月，期間因樓價回調，導致單位估價不足。據統計，當時有逾8成買家選擇建築期付款。原本Eric預算承造樓價九成按揭，惟今年2月臨近收樓階段，該單位估價已跌至660萬，較買入價下跌75萬元，坦言從沒想過「跌得咁甘」。
不過，金管局於去年12月作出一次性特別按揭貸款安排，以協助近年在高位以建築期付款辦法買入樓花單位的買家。若單位估價低於成交價，自住買家可以不經按保，向銀行申請最高八成按揭。最終，Eric要額外籌多140萬元補足差價完成交易，按揭年期20年，目前每月供款約3萬元， 「原本只打算付一成首期，所以抬錢上會時不多不少都有點壓力，要將資金從原本的投資中轉出來，但既然已經購入單位，即使變成負資產都只能接受現實，何況我是自住，影響不算太大。
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Eric月底才正式收樓，被問到會後否後悔摸頂入市，他苦笑道這個價錢現時「大把選擇」，可以買市區半新盤或YOHO 2房單位，「相信好多人會笑我傻，但我並沒有水晶球，可以預測到樓市走勢。」對於樓市前景，他仍保持樂觀，並寄望日後市況好轉，「香港新盤供應的確很多，但美國將來減息，應該會對樓市有正面影響。」
中原按揭王美鳳：上會情況已有改善
中原按揭董事總經理王美鳳表示，據其了解大部份柏瓏買家選擇建築期付款，但由於項目延期5個月交樓，買家可有多一點時間準備資金；而在去年底至今年第1季時準備上會時，單位估價跌幅已由去年8月份約15%收窄至5% ，加上金管局推出的一次性樓花按揭特別安排，可即時幫助這批買家，因此上會困難情況已有所改善。
應對負資產方面，王美鳳指，供樓人士首重保持按時供款，提防斷供至為重要，故此用家入市前宜先評估自己可持續供款的能力及穩定性，並預留不少於6至9個月供樓儲備資金以應付萬一突變財政狀況，以提高按揭供款防守力；而籌劃置業預算時，每月總供款佔入息比率以不高於40%較為理想。
1個月HIBOR再創兩年半低
香港樓價自2003年後反覆向上，至2021年創歷史高低後轉勢向下，至今回落近3成，隨之而來的負資產宗數急增。根據政府公佈數字，截至3月本港負資產宗數增至40,741宗，按季增加逾6.1%，創2003年底沙士後以來最高。
不過，銀行公會公布與供樓相關的一個月銀行同業拆息（HIBOR）截至周五（9日）跌穿2厘水平，報1.93655厘，創2022年9月以來逾兩年半低。以H按息率「H+1.3厘」計，即按息約3.23厘，已低於普遍H按的鎖息上限（P-2）3.25厘，供樓人士可望受惠。若以500萬元貸款額、年期30年、按息3.23厘計，業主每個月供款為21,706元，較以往封頂息（3.5厘）計約22,452元，每月可慳息746元。
拆息急速回落，令業主鬆一口氣。金管局預期，港元資金供求及整體流動性等因素，會繼續影響港元拆息，特別是較短期限的息率。當局再度呼籲市民在作出置業、投資或借貸決定時，應小心考慮及管理風險。
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