金管局傳檢討按揭 專家稱有條件調低壓測 籲降樓按比率助換樓
發佈時間：14:44 2024-02-05
政府去年減辣救市措施未見成效，本港樓市繼續尋底，有本地傳媒報道，金管局擬就樓按貸款利率壓力測試的措施進行檢討，包括壓測的利率是否維持為加2厘、壓測應用的供款比率，甚至其他措施如樓按比率等。
金管局發言人回應指，局方不時檢視壓力測試的要求，例如在2022年9月考慮到當時的利率環境和按息走勢，以及按息過往長期平均水平，該局已把壓測假設按揭利率上升幅度的要求，由3厘降至2厘。該局會繼續密切監察市場環境變化，有需要時作出合適調整。
降壓測對上車客影響不大
星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝則表示，壓測利率作出調減屬合理做法，相信對樓市起正面推動作用。他指出，壓力測試的目的，是確保按揭借款人有足夠財務能力，應付按息上升引致的還款壓力，考慮到本港銀行的拆息處於較高水平已一段時間，加上市場預期美國今年會啟動減息周期，認為假設利率再進一步上升的幅度不大，有條件於壓測「加2厘」的基礎上進一步調低。
不過，現時首置人士只要不超過供款和入息比例上額，便毋須進行壓力測試，因此調低壓測對於「上車一族」的影響不大，反而對於有按揭在身的已置業人士而言，如果壓測調低至加1厘，基本上只要能通過目前「供款與入息比率」，即能輕易通過壓測。
他相信任何「減辣」措施都有助提振買家信心，認為新一份財政預算案政府的樓市措拖，將與過去一年政府以往的房屋政策一致，目的是為協助本地置業人士拆牆鬆綁。不過，社會有聲音提出「撤辣」提振樓市，他就認為完全「撤辣」對整體樓市不見得有好處，如果賣家對後市信心不足，隨時造成崩盤，但辣招稅仍有很多細節，是可以修訂及放寬的。
倡第二套物業免付DSD
同時，他就穩定樓市及幫助市民置業提出多項建議。第一，調整樓按比率協助業主換樓，如有按揭在身毋須扣減一成按揭成數，希望減輕準買家首期負擔。第二，延長「先買後賣」印花稅退稅期限，原規定換樓客須12個月內售出原有物業方可退回雙倍印花稅，建議延長印花稅退稅期限鼓勵業主換樓，增加市場供應及信心。第三，可考慮放寬業主持有第二套物業，而毋須繳付雙倍印花稅（DSD），讓業主免去需在短時間賣樓的煩惱。
另外，他表示市場正憧憬2月底財政預算案中有機會提振經濟及樓市措施，估計銀行不敢進行明顯調整，加上臨近農曆新年樓市，大市氣氛較為觀望，相信今個月交投將持續淡靜。
對於金管局擬就樓按貸款利率壓力測試的措施進行檢討，中原按揭董事總經理王美鳳指出，既然「放風出來，就是要落雨」。放寬第二套物業或者非自用物業按揭，供款入息比率的要求要降低10%，然後將二套房按揭或者非自用按揭的用家，供款佔入息比率（DSR）由40%上升回到45%，都已經會好很多，假設是供兩層樓的業主，兩層樓的債務，5%也有充足的規劃。
她又指，相比調低壓測及樓按比率，她希望可回復在以前「沒有措施的狀態」，最近大家都不斷建議政府全面撤辣，過去十幾年實施逆周期措施，原因是為了樓市要降溫，現時樓市已是下行格局，沒理由落藥這麼久，如要想海外人士買港樓，仍設置買家印花稅，雖然專才計劃可先免後徵，但投資者並非會用專才計劃。
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