港樓廿年牛市不復返?蘇民峰稱投資磚頭未蝕過 慨嘆「如今買錶好過買樓」
更新時間:06:00 2023-08-20
發佈時間:06:00 2023-08-20

港樓經歷了廿年牛市,很多人食正沙士後大升浪,買磚頭致富提早無憂。不過自從去年3月踏進加息周期,加上種種因素,香港樓市結束廿年升市,轉勢調頭下跌,二手市場冰封,發展商近期更劈價益街坊,市區新盤重回7年前開價。中原集團創辦人施永青早前曾指牛市不會重臨,究竟香港的牛市是否一去不復返?未上車的又應否入市?

香港樓價在過去近20年上升,據差估署資料顯示,2003年沙士樓價指數跌至58.4點最低點,隨後迎來長達差不多20年的升浪,單是2009年,一年便勁升兩成半,至2021年9月,指數更升至歷史高位398.1點。

點擊圖片看,十大屋苑20年前後的實用呎價升幅排名: 

蘇民峰除了是堪虞學家,也是個資深樓市投資者,他正正是食正這個廿年升浪的受惠者。他接受訪問時憶起2003年沙士的那一幕,「樓價好平好平,淘大幾十萬一個單位,我叫我愛人去執十層返嚟,佢懶囉唔去執。」蘇民峰說,沙士期間他的資金幾乎全部押注到股市上,所以沒有買樓。直至2004年,股市隨著疫情過去而反彈,他的身家也由300萬元暴漲到600萬元,「我有一日發夢問自己,我有咁多錢點算好啊?」他自問對名錶、黃金等投資產品都不太認識,於是便想趁反彈市初期買樓。

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2004年,蘇民峰在報紙中看見中環結志街有唐樓全幢出售,於是他便漏夜約地產代理睇樓,結果一看就覺得合眼緣,即晚落訂成交,當時他以1,350萬元購入中環結志街10號全幢5層唐樓,其後分階段拆售,持貨8年合共大賺約4,210萬元。回想起那次買賣,蘇民峰說,這是他賺得最多錢的一次。

蘇民峰承認自己是靠買樓致富。
蘇民峰承認自己是靠買樓致富。

蘇民峰承認買樓致富

蘇民峰多年來在物業市場上戰績彪炳,例如他曾於2015年以「摸貨」形式沽出中環鴨巴甸街19號5層高舊樓,造價1,760萬元,持貨短短5日即大賺近300萬元;2021年4月份以4,800萬元沽出半山堅道124號地舖連閣樓,較2007年12月購入價1,050萬元,帳面賺約3,750萬元。過去年20年,蘇民峰說沒有一單物業投資要蝕本收場,亦承認自己靠買樓發達,「係,絕對係買樓致富。」

沙士後靠投資買樓,讓他走上致富之路,但20年後的今日,蘇民峰認為樓市嚴重欠缺動力,一二手市場已成悶局,甚至將現時慘況形容為僅次於沙士,「二手樓賣又賣唔出,除非你蝕好多,5年內買新嘅樓蝕緊,想套現都套唔到」。

從玄學角度來說,蘇民峰說2028年至2033年屬金水年,樓市有較大機會向上。
從玄學角度來說,蘇民峰說2028年至2033年屬金水年,樓市有較大機會向上。

蘇民峰:現時買樓無投資價值

至於現時是否撈底好時機?蘇民峰認為買樓無投資價值,「好多年前我已經叫人唔好買樓,投資係講回報,依家細樓都係得3%,扣除地稅、維修費、管理費,已經無價值。」他指,除非有自住需要,否則應將資金投資名畫、名錶等投資品上,「我上年年尾買隻AP(愛彼名錶),依家已經升左一個Double。」如果想入市的話,從玄學角度來說,蘇民峰說2028年至2033年屬金水年,樓市有較大機會向上,投資者才可作考慮。

蘇民峰認為,現時港樓已無投資價值。
蘇民峰認為,現時港樓已無投資價值。

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