日本超級豪宅興起「封閉式銷售」需具人脈地位東京頂層戶傳10億天價沽企業家：有錢也無資格買

更新時間：10:38 2026-08-18 HKT
發佈時間：10:38 2026-08-18 HKT

日本豪宅市場愈來愈「離地」，部分頂級物業甚至並非有錢便買得到。日媒報道，一個位於東京超級豪宅備受富豪追捧，頂層單位成交價據報高達近10億港元。然而，比起天價成交更令人咋舌的，是項目對買家身份的嚴格篩選。有坐擁數十億日圓資產的上市公司企業家直言，這類超豪宅並非「有錢就能買」，更是講求買家的人脈與社會地位。日本部分頂級住宅更採取非公開銷售模式，由發展商直接向特定客戶推售，即使身家豐厚亦未必有機會購入。

身家數十億日圓仍稱「完全不行」

《集英社Online》報道，該超級豪宅名為安縵公館（Aman Residences Tokyo），坐落於樓高約330米的麻布台之丘森JP Tower頂部54至64樓，合共僅91伙，可俯瞰東京鐵塔，每戶均設專屬升降機大堂，住宅部分亦不對公眾開放，私隱度極高，被形容為「漂浮在東京的世外桃源」。

點擊睇超級豪宅安縵公館內部：

英國房地產顧問第一太平戴維斯指出，其頂樓戶據傳以200億日圓（約9.87億港元）成交。不過，項目真正特別之處不止樓價。報道引述一名經營上市公司的企業家表示，這類超級豪宅「有錢也未能買到」，買家除了財力雄厚，更要具備相應人脈及社會地位，單是在「站上起跑線」之前，潛在買家已被大幅篩選。該名企業家本身坐擁數十億日圓資產，談到自己能否入場時仍笑言，以其程度「完全不行」。

據報，項目住戶包括大型初創企業創辦人、企業家、演藝界人士、傳統企業家族及創投界人士。部分買家亦非全數以現金支付，有人透過瑞士系金融機構取得逾100億日圓（約4.93億港元）融資；亦有人向日本大型銀行或地方銀行借入50億至60億日圓（約2.47億至2.96億港元）。

不公開賣樓只向特定客戶推售

超級豪宅的稀缺性亦改變了日本傳統的新盤銷售模式，報道指出，由森大廈等發展商負責的頂級住宅供應極有限，因稀缺程度極高，甚至被形容為「終極投資商品」，其價值有時更被拿來與頂級藝術家的作品相比。在此背景下，日本豪宅市場近年興起所謂「地下銷售」或「封閉式銷售」。

與一般新盤接受公開登記及抽籤不同，發展商會直接向指定客戶推售，部分盤源甚至不會在公開市場曝光。以野村不動產於2024年落成的「Proud神宮前」為例，項目位於原宿及表參道一帶，由著名建築師隈研吾監修設計，屬「Proud」系列旗艦項目。該盤未有採用一般公開登記或抽籤形式，而是與安縵公館類似，只向特定客戶銷售。

不少頂級客戶更重視私隱，不希望個人住址或資產狀況因買樓而曝光，因此低調推售反而更符合這類買家的需要。

這股「封閉式銷售」稀有豪宅的風潮，亦由東京延伸至其他地區。大阪大型重建項目「Grand Green Osaka」有頂層豪宅以40億日圓（約1.97億港元）推出。發展商在正式向一般買家銷售前，已先為富裕客戶舉行說明會，不少單位更在未公開曝光前已完成交易；福岡的「MJR赤坂Gate Tower」亦採用相近模式，一個面積約325平方米的高層單位，於2025年透過內部銷售以10億日圓（約4,933萬港元）成交。

傳統豪宅抽籤已「不合時宜」

至於發展商為何愈來愈傾向封閉式銷售，野村不動產社長松尾大作表示，當樓價升至5億日圓甚至10億日圓級數，傳統抽籤模式未必再適合。他指出，發展商固然希望透過新盤吸引市場關注，但不少頂級客戶更重視私隱，不希望個人住址或資產狀況因買樓而曝光，因此低調推售反而更符合這類買家的需要。

日本超富裕戶10年增至2.2倍

超級豪宅市場持續升溫，背後亦有不斷擴大的富豪客群支撐。野村綜合研究所2025年公布的報告顯示，2023年日本持有逾5億日圓（約2467萬港元）淨金融資產的「超富裕層」達11.8萬戶，數目是10年前的2.2倍，增幅高於淨金融資產介乎1億至5億日圓（約493萬至2467萬港元）的「富裕層」，以及5,000萬至1億日圓（約247萬至493萬港元）的「準富裕層」。

該研究所指出，股市上升及日圓貶值帶動風險資產及外幣資產價值增加，是日本富裕階層持續擴大的原因之一。隨着富豪人口增加，對東京等核心城市頂級住宅的需求亦隨之上升，進一步推高這類稀缺物業的身價。

與此同時，安全及私隱亦逐漸成為富豪揀樓的重要考量。日本首都圈自2024年夏季起接連發生多宗涉及「闇バイト」（即透過網絡招募犯罪人手）的搶劫案，其後有市中心地產代理表示，查詢保安嚴密豪宅大廈的富裕客戶明顯增加。相較於較容易暴露住戶身份及財富的獨立大宅，高層住宅通常具備較高私隱度，並設有較嚴密保安措施，對重視自身及家人安全的富豪而言，吸引力自然更大。