日本超级豪宅兴起「封闭式销售」需具人脉地位东京顶层户传10亿天价沽企业家：有钱也无资格买

更新时间：10:38 2026-08-18 HKT
发布时间：10:38 2026-08-18 HKT

日本豪宅市场愈来愈「离地」，部分顶级物业甚至并非有钱便买得到。日媒报道，一个位于东京超级豪宅备受富豪追捧，顶层单位成交价据报高达近10亿港元。然而，比起天价成交更令人咋舌的，是项目对买家身份的严格筛选。有坐拥数十亿日圆资产的上市公司企业家直言，这类超豪宅并非「有钱就能买」，更是讲求买家的人脉与社会地位。日本部分顶级住宅更采取非公开销售模式，由发展商直接向特定客户推售，即使身家丰厚亦未必有机会购入。

身家数十亿日圆仍称「完全不行」

《集英社Online》报道，该超级豪宅名为安缦公馆（Aman Residences Tokyo），坐落于楼高约330米的麻布台之丘森JP Tower顶部54至64楼，合共仅91伙，可俯瞰东京铁塔，每户均设专属升降机大堂，住宅部分亦不对公众开放，私隐度极高，被形容为「漂浮在东京的世外桃源」。

点击睇超级豪宅安缦公馆内部：

英国房地产顾问第一太平戴维斯指出，其顶楼户据传以200亿日圆（约9.87亿港元）成交。不过，项目真正特别之处不止楼价。报道引述一名经营上市公司的企业家表示，这类超级豪宅「有钱也未能买到」，买家除了财力雄厚，更要具备相应人脉及社会地位，单是在「站上起跑线」之前，潜在买家已被大幅筛选。该名企业家本身坐拥数十亿日圆资产，谈到自己能否入场时仍笑言，以其程度「完全不行」。

据报，项目住户包括大型初创企业创办人、企业家、演艺界人士、传统企业家族及创投界人士。部分买家亦非全数以现金支付，有人透过瑞士系金融机构取得逾100亿日圆（约4.93亿港元）融资；亦有人向日本大型银行或地方银行借入50亿至60亿日圆（约2.47亿至2.96亿港元）。

不公开卖楼只向特定客户推售

超级豪宅的稀缺性亦改变了日本传统的新盘销售模式，报道指出，由森大厦等发展商负责的顶级住宅供应极有限，因稀缺程度极高，甚至被形容为「终极投资商品」，其价值有时更被拿来与顶级艺术家的作品相比。在此背景下，日本豪宅市场近年兴起所谓「地下销售」或「封闭式销售」。

与一般新盘接受公开登记及抽签不同，发展商会直接向指定客户推售，部分盘源甚至不会在公开市场曝光。以野村不动产于2024年落成的「Proud神宫前」为例，项目位于原宿及表参道一带，由著名建筑师隈研吾监修设计，属「Proud」系列旗舰项目。该盘未有采用一般公开登记或抽签形式，而是与安缦公馆类似，只向特定客户销售。

不少顶级客户更重视私隐，不希望个人住址或资产状况因买楼而曝光，因此低调推售反而更符合这类买家的需要。

这股「封闭式销售」稀有豪宅的风潮，亦由东京延伸至其他地区。大阪大型重建项目「Grand Green Osaka」有顶层豪宅以40亿日圆（约1.97亿港元）推出。发展商在正式向一般买家销售前，已先为富裕客户举行说明会，不少单位更在未公开曝光前已完成交易；福冈的「MJR赤坂Gate Tower」亦采用相近模式，一个面积约325平方米的高层单位，于2025年透过内部销售以10亿日圆（约4,933万港元）成交。

传统豪宅抽签已「不合时宜」

至于发展商为何愈来愈倾向封闭式销售，野村不动产社长松尾大作表示，当楼价升至5亿日圆甚至10亿日圆级数，传统抽签模式未必再适合。他指出，发展商固然希望透过新盘吸引市场关注，但不少顶级客户更重视私隐，不希望个人住址或资产状况因买楼而曝光，因此低调推售反而更符合这类买家的需要。

日本超富裕户10年增至2.2倍

超级豪宅市场持续升温，背后亦有不断扩大的富豪客群支撑。野村综合研究所2025年公布的报告显示，2023年日本持有逾5亿日圆（约2467万港元）净金融资产的「超富裕层」达11.8万户，数目是10年前的2.2倍，增幅高于净金融资产介乎1亿至5亿日圆（约493万至2467万港元）的「富裕层」，以及5,000万至1亿日圆（约247万至493万港元）的「准富裕层」。

该研究所指出，股市上升及日圆贬值带动风险资产及外币资产价值增加，是日本富裕阶层持续扩大的原因之一。随着富豪人口增加，对东京等核心城市顶级住宅的需求亦随之上升，进一步推高这类稀缺物业的身价。

与此同时，安全及私隐亦逐渐成为富豪拣楼的重要考量。日本首都圈自2024年夏季起接连发生多宗涉及「暗バイト」（即透过网络招募犯罪人手）的抢劫案，其后有市中心地产代理表示，查询保安严密豪宅大厦的富裕客户明显增加。相较于较容易暴露住户身份及财富的独立大宅，高层住宅通常具备较高私隐度，并设有较严密保安措施，对重视自身及家人安全的富豪而言，吸引力自然更大。