港人北上置業轉投深圳近郊 直擊港資龍崗鐵路新盤 專家拆解首期一成半免壓測按揭攻略
發佈時間：06:00 2026-07-23 HKT
近年港人北上消費已成假日常態，愈來愈多人更選擇在深圳置業，實踐「住深圳樓返香港工」的雙城生活，或為退休安居作部署。不過，不少港人對內地買樓的按揭流程、申請門檻及相關文件仍未熟悉。為此，深圳中原地產二級市場事業三部總經理何平為《星島頭條》讀者詳細拆解港人深圳置業的按揭細則；記者亦直擊由港資發展商新世界負責的龍崗大型項目「新世界188號·瑧悅」，該項目銷情領跑深圳東部，為有意北上置業的港人提供參考。
深圳樓市回暖 港人置業需求回升
市場數據顯示，今年深圳整體樓市銷售量較去年同期大幅上升30%至50%。隨著樓市全面回暖，港人北上置業的比例亦穩步攀升，按年提升約5%。若對比2022年疫情過後的市場走勢，港人置業需求更錄得至少30%的強勁增幅，成功扭轉了2015至2022年間的持續下滑趨勢。
何平指出，早年深圳樓價持續攀升，令不少港人卻步；惟自2022年起，當地樓價逐步回調，入市門檻下降，重新吸引港人置業。現時港人買家約佔深圳一手住宅整體成交的1%至2%，全年成交量約300至500伙。雖然港人尚非市場主力，但相關需求正在持續擴大。
他補充，港人買家大多傾向以按揭方式入市，甚少選擇一筆過付款，因此按揭需求亦隨港人置業比例同步上升。
龍崗近郊成港人置業新熱點
置業區域方面，港人的偏好出現了明顯轉變。過去香港買家主要集中於羅湖、福田等核心區，現時則愈來愈多人將目光投向龍華、龍崗等近郊區域。
何平表示，羅湖現時樓價每平方米約5萬至6萬元人民幣，相比之下，龍崗的樓價約低一半，入市門檻更具吸引力。交通方面，港人由香港主要口岸乘搭地鐵或自駕前往龍崗，車程約30至40分鐘，足以應付日常通勤或周末兩地生活需要。
隨着產業及基建發展，龍崗近年逐步轉型為科技重鎮及大學城，華為全球總部亦位處區內，商業及生活配套日漸成熟。其中，大運新城已發展為高樓林立的現代化中央商務區，周邊設有大型體育場館等設施，形成兼具居住、通勤及保值潛力的國際化新區。
直擊港資「新世界188號·瑧悅」
位於深圳地鐵3號線永湖站A1出口、步行1至2分鐘可到達的「新世界188號」，為現時龍崗區大型新盤，項目涵蓋住宅、商務辦公、教育及社區配套。整個項目總建築面積約970萬平方呎，當中包括逾230萬平方呎的商務辦公空間，超過10座住宅物業，約65萬平方呎的特色商店街區以及幼兒園、綜合健康服務中心、文化活動中心等。
項目首期住宅「瑧悅」，由4座住宅物業組成，共提供逾1,140個單位，由於由港資發展商新世界發展，主打港式質素的交樓標準，提供建築面積約76至180平方米（涵蓋三房至五房）的戶型，當中入場門檻最平的76平方米的三房單位為248萬元人民幣起（約288萬港元）。
98平方米四房一套雙露台示範單位：
其中屬較受港人歡迎的戶型為建築面積約98平方米的四房一套雙露台單位，售價328萬元人民幣起（約380萬港元）。單位入屋設有獨立書房，客飯廳採雙露台設計，提升採光及通風效果，空間感更為開揚。示範單位採淺色木地板及弧形天花線條，氛圍柔和溫馨。露台鋪設木紋地台，可改作休閒專屬空間。主人套房面積寬敞，擺放雙人床後仍可三邊落床，並預留書桌及衣櫃位置；其餘兩個睡房亦具備彈性，可按家庭需要改作長輩房、兒童房或衣帽間。
114平方米四房一套示範單位：
至於建築面積約114平方米的四房一套大戶型，售價388萬元人民幣起（約450萬港元）。單位客飯廳呈長方形，方便擺放傢俬；廚房空間充足，家電位置規劃齊備。與香港住宅常見設計不同，單位浴室旁另設獨立生活陽台，僅50%計入面積，可作洗衣及晾曬空間，提升實用性。客房空間充裕，主人房更設有開放式衣帽間及梳妝區，套房設計兼顧私隱度與舒適感；發展商亦計劃推出裝修及傢俬套餐，方便港人買家入伙。
首期一成半 免壓測申請按揭
內地按揭政策於去年放寬，首期比例由以往約三成降至一成半，進一步降低港人北上置業的資金門檻。何平表示，現時深圳住宅按揭浮息約為3.05%，銀行審批毋須進行香港常見的壓力測試，主要按買家的還款能力評估，月入只需達每月供款額的1.5倍。
以每月供款1萬元為例，申請人每月收入達1.5萬元，便可符合基本入息要求。港人申請內地按揭時，一般只需備妥回鄉證、收入證明、銀行流水紀錄及婚姻公證等文件，整體門檻相對親民，亦為港人北上置業需求提供支持。
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