港人北上置业转投深圳近郊 直击港资龙岗铁路新盘 专家拆解首期一成半免压测按揭攻略
发布时间：06:00 2026-07-23 HKT
近年港人北上消费已成假日常态，愈来愈多人更选择在深圳置业，实践「住深圳楼返香港工」的双城生活，或为退休安居作部署。不过，不少港人对内地买楼的按揭流程、申请门槛及相关文件仍未熟悉。为此，深圳中原地产二级市场事业三部总经理何平为《星岛头条》读者详细拆解港人深圳置业的按揭细则；记者亦直击由港资发展商新世界负责的龙岗大型项目「新世界188号·瑧悦」，该项目销情领跑深圳东部，为有意北上置业的港人提供参考。
深圳楼市回暖 港人置业需求回升
市场数据显示，今年深圳整体楼市销售量较去年同期大幅上升30%至50%。随著楼市全面回暖，港人北上置业的比例亦稳步攀升，按年提升约5%。若对比2022年疫情过后的市场走势，港人置业需求更录得至少30%的强劲增幅，成功扭转了2015至2022年间的持续下滑趋势。
何平指出，早年深圳楼价持续攀升，令不少港人却步；惟自2022年起，当地楼价逐步回调，入市门槛下降，重新吸引港人置业。现时港人买家约占深圳一手住宅整体成交的1%至2%，全年成交量约300至500伙。虽然港人尚非市场主力，但相关需求正在持续扩大。
他补充，港人买家大多倾向以按揭方式入市，甚少选择一笔过付款，因此按揭需求亦随港人置业比例同步上升。
龙岗近郊成港人置业新热点
置业区域方面，港人的偏好出现了明显转变。过去香港买家主要集中于罗湖、福田等核心区，现时则愈来愈多人将目光投向龙华、龙岗等近郊区域。
何平表示，罗湖现时楼价每平方米约5万至6万元人民币，相比之下，龙岗的楼价约低一半，入市门槛更具吸引力。交通方面，港人由香港主要口岸乘搭地铁或自驾前往龙岗，车程约30至40分钟，足以应付日常通勤或周末两地生活需要。
随着产业及基建发展，龙岗近年逐步转型为科技重镇及大学城，华为全球总部亦位处区内，商业及生活配套日渐成熟。其中，大运新城已发展为高楼林立的现代化中央商务区，周边设有大型体育场馆等设施，形成兼具居住、通勤及保值潜力的国际化新区。
直击港资「新世界188号·瑧悦」
位于深圳地铁3号线永湖站A1出口、步行1至2分钟可到达的「新世界188号」，为现时龙岗区大型新盘，项目涵盖住宅、商务办公、教育及社区配套。整个项目总建筑面积约970万平方呎，当中包括逾230万平方呎的商务办公空间，超过10座住宅物业，约65万平方呎的特色商店街区以及幼儿园、综合健康服务中心、文化活动中心等。
项目首期住宅「瑧悦」，由4座住宅物业组成，共提供逾1,140个单位，由于由港资发展商新世界发展，主打港式质素的交楼标准，提供建筑面积约76至180平方米（涵盖三房至五房）的户型，当中入场门槛最平的76平方米的三房单位为248万元人民币起（约288万港元）。
98平方米四房一套双露台示范单位：
其中属较受港人欢迎的户型为建筑面积约98平方米的四房一套双露台单位，售价328万元人民币起（约380万港元）。单位入屋设有独立书房，客饭厅采双露台设计，提升采光及通风效果，空间感更为开扬。示范单位采浅色木地板及弧形天花线条，氛围柔和温馨。露台铺设木纹地台，可改作休闲专属空间。主人套房面积宽敞，摆放双人床后仍可三边落床，并预留书桌及衣柜位置；其余两个睡房亦具备弹性，可按家庭需要改作长辈房、儿童房或衣帽间。
114平方米四房一套示范单位：
至于建筑面积约114平方米的四房一套大户型，售价388万元人民币起（约450万港元）。单位客饭厅呈长方形，方便摆放家私；厨房空间充足，家电位置规划齐备。与香港住宅常见设计不同，单位浴室旁另设独立生活阳台，仅50%计入面积，可作洗衣及晾晒空间，提升实用性。客房空间充裕，主人房更设有开放式衣帽间及梳妆区，套房设计兼顾私隐度与舒适感；发展商亦计划推出装修及家私套餐，方便港人买家入伙。
首期一成半 免压测申请按揭
内地按揭政策于去年放宽，首期比例由以往约三成降至一成半，进一步降低港人北上置业的资金门槛。何平表示，现时深圳住宅按揭浮息约为3.05%，银行审批毋须进行香港常见的压力测试，主要按买家的还款能力评估，月入只需达每月供款额的1.5倍。
以每月供款1万元为例，申请人每月收入达1.5万元，便可符合基本入息要求。港人申请内地按揭时，一般只需备妥回乡证、收入证明、银行流水纪录及婚姻公证等文件，整体门槛相对亲民，亦为港人北上置业需求提供支持。
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