投資日本民宿大拆解三大類牌照點揀？（上）｜張明珠

更新時間：06:00 2026-06-14 HKT
發佈時間：06:00 2026-06-14 HKT

日本近年掀起物業投資熱潮，當中打正旗號買樓做民宿賺取高回報，更是不少港人的心水選擇。不過，日本對於民宿及酒店業的牌照監管極為嚴謹，目前合法的民宿制度主要分為三大類，即「民泊新法」、「特區民泊」及傳統的「旅館業法」。準備入市的香港投資者，必須先搞清楚這三個牌照的申請門檻、營業限制及地區分別，否則分分鐘誤踩法例盲區。

「民泊新法」只能營業180天

其一，「民泊新法」又名「住宅宿泊事業法」，在2018年正式實行，採取較為簡單的「屆出制」，指企業開設業務或變動狀態前，只需書面通知主管機關，俗稱備案，即可直接開始執行，無須等待機關的審查批准，若文件齊全，機關原則上不得拒絕，而且日本全國均可申請。

不過，此類牌照最大的痛點，是每年最多只能營業180天，旅客住宿天數則沒有限制，住一晚或多晚皆可。雖然新法的入門門檻較低，近年申請人數增長較快，但「180天營業上限」直接斬斷了防守力。更致命的是，各地方政府有權在法規基礎上「加碼」限制，例如限制持牌者僅可在周末營業，或只限於指定地區經營。

「特區民泊」旅客住宿天數設限

其二，是在2016年開始推行的「特區民泊」，其申請機制是採取「認定制」，即需要獲得地方首長或機關的認定許可才可營業。適用地域僅限於日本政府指定的特定區域，例如東京大田區、大阪市等，但完全無營業天數限制，全年365日均開門做生意。

然而，旅客住宿天數則設有下限限制，旅客必須連續入住3天2夜以上至10天內，具體天數依地方條例而定，例如大阪市為3天2夜起，而東京都大田區則曾嚴格要求7天6夜。

「旅館業法」採最嚴格許可制

其三為「旅館業法」，在民宿營運中，這類牌照大多被歸類為「簡易宿所」，即完全無營業天數及旅客住宿天數的限制，而且日本全國各地均可申請，但是申請機制是採取最嚴格的「許可制」，申請者必須通過重重審查取得執照。

最大優勢是不限營業天數、不限住宿天數，可以當作正規酒店靈活營運。但其缺點在於審查極為嚴苛，無論是消防安全、衛生條件，還是出入人員的管理要求，都必須達到與正規大酒店一模一樣的合規標準。

哪種牌照才是「移居入場券」？

另一方面，近年不少香港人計劃透過投資日本物業，並申請「經營管理簽證」來移居日本。如果目標是拿簽證、全家移居，那麼在牌照的選擇上就必須極為小心。

根據上述3種牌照的營業日數與限制，「特區民泊」與「旅館業法」具備「全年365日均可營業」的特點，在業務連續性上完全合乎經營管理簽證的要求。例如特區民泊只要在指定特區如大阪、東京大田區購入物業並滿足「2晚以上」的住宿要求；或者投資者願意投入資金，將物業全方位改造至符合正規酒店級別的消防與衛生標準以取得許可。這兩者可為經營管理簽證提供穩健的業務基礎。

相反，「民泊新法」一年被硬性限制只能營業180天，甚至可能被地方條例進一步削減至幾十天，盈利大打折扣，很難說服入管局這是一份能支撐全職營運的公司業務。畢竟，經營管理簽證要求申請人在日本開展一項具有「持續性、穩定性、且能獲利」的真實業務。