投资日本民宿大拆解三大类牌照点拣？（上）｜张明珠

更新时间：06:00 2026-06-14 HKT
发布时间：06:00 2026-06-14 HKT

日本近年掀起物业投资热潮，当中打正旗号买楼做民宿赚取高回报，更是不少港人的心水选择。不过，日本对于民宿及酒店业的牌照监管极为严谨，目前合法的民宿制度主要分为三大类，即「民泊新法」、「特区民泊」及传统的「旅馆业法」。准备入市的香港投资者，必须先搞清楚这三个牌照的申请门槛、营业限制及地区分别，否则分分钟误踩法例盲区。

「民泊新法」只能营业180天

其一，「民泊新法」又名「住宅宿泊事业法」，在2018年正式实行，采取较为简单的「届出制」，指企业开设业务或变动状态前，只需书面通知主管机关，俗称备案，即可直接开始执行，无须等待机关的审查批准，若文件齐全，机关原则上不得拒绝，而且日本全国均可申请。

不过，此类牌照最大的痛点，是每年最多只能营业180天，旅客住宿天数则没有限制，住一晚或多晚皆可。虽然新法的入门门槛较低，近年申请人数增长较快，但「180天营业上限」直接斩断了防守力。更致命的是，各地方政府有权在法规基础上「加码」限制，例如限制持牌者仅可在周末营业，或只限于指定地区经营。

「特区民泊」旅客住宿天数设限

其二，是在2016年开始推行的「特区民泊」，其申请机制是采取「认定制」，即需要获得地方首长或机关的认定许可才可营业。适用地域仅限于日本政府指定的特定区域，例如东京大田区、大阪市等，但完全无营业天数限制，全年365日均开门做生意。

然而，旅客住宿天数则设有下限限制，旅客必须连续入住3天2夜以上至10天内，具体天数依地方条例而定，例如大阪市为3天2夜起，而东京都大田区则曾严格要求7天6夜。

「旅馆业法」采最严格许可制

其三为「旅馆业法」，在民宿营运中，这类牌照大多被归类为「简易宿所」，即完全无营业天数及旅客住宿天数的限制，而且日本全国各地均可申请，但是申请机制是采取最严格的「许可制」，申请者必须通过重重审查取得执照。

最大优势是不限营业天数、不限住宿天数，可以当作正规酒店灵活营运。但其缺点在于审查极为严苛，无论是消防安全、卫生条件，还是出入人员的管理要求，都必须达到与正规大酒店一模一样的合规标准。

哪种牌照才是「移居入场券」？

另一方面，近年不少香港人计划透过投资日本物业，并申请「经营管理签证」来移居日本。如果目标是拿签证、全家移居，那么在牌照的选择上就必须极为小心。

根据上述3种牌照的营业日数与限制，「特区民泊」与「旅馆业法」具备「全年365日均可营业」的特点，在业务连续性上完全合乎经营管理签证的要求。例如特区民泊只要在指定特区如大阪、东京大田区购入物业并满足「2晚以上」的住宿要求；或者投资者愿意投入资金，将物业全方位改造至符合正规酒店级别的消防与卫生标准以取得许可。这两者可为经营管理签证提供稳健的业务基础。

相反，「民泊新法」一年被硬性限制只能营业180天，甚至可能被地方条例进一步削减至几十天，盈利大打折扣，很难说服入管局这是一份能支撑全职营运的公司业务。毕竟，经营管理签证要求申请人在日本开展一项具有「持续性、稳定性、且能获利」的真实业务。