深圳樓市撤辣延續小陽春 5000萬豪宅半小時沽清 福田高鐵站新盤港客佔三成 分析料市場信心續修復
發佈時間：15:20 2026-05-29 HKT
受惠於今年4月底推出的多項樓市新政策，中國一線城市樓市氣氛在5月持續升溫。內媒報道，深圳5月一、二手住宅交投活躍，核心區豪宅更接連出現「日光盤」（即開售當日沽清）。另外，非深圳戶籍家庭客亦加快入市，其中一個距離福田高鐵站僅約1公里的新盤，已售出單位中約有三成由香港買家購入。
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放寬福田南山等核心區限購
深圳市住房和建設局於4月29日出台樓市微調政策，持有有效深圳經濟特區居住證的非深圳戶籍居民家庭，可在福田區、南山區和寶安區新安街道範圍內購買一套商品住房，無需提供繳納社會保險或個人所得稅證明。同時，當局亦上調住房公積金（住在職職工個人及其所在單位逐月繳存的長期住房儲金）貸款額度，以個人申請的，貸款額度從60萬元（人民幣，下同）提高至70萬元，繳存職工家庭申請的，貸款額度從110萬元提高至130萬元。
政策出台後，深圳樓市3及4月的「小陽春」旺勢延續至5月。據《騰訊新聞》報道，深圳新盤市場交投熾熱，上周六（23日）單日出現兩個「日光」豪宅盤。當中，位於深圳灣的「中信城開信悅灣」78伙分層大宅在開售半小時內沽清，該項目入場費達5,150萬元；寶安中心區的「深圳觀潮」40伙亦迅速售罄。
除核心區豪宅外，位於光明區的新盤龍湖觀翠苑亦成為今年深圳首個「日光盤」。該項目於5月3日推售，距離新政落地僅短短4天。據悉，一名原本已返回湖北的買家得知項目推售消息後，隨即連夜駕車逾1,000公里趕回深圳認購。他透露，項目開售不足40分鐘便全數沽清，甚至連現樓示範單位亦被買家即場購入。
核心區率先升溫 低價盤迅速被消化
二手市場同樣迎來反彈，以深圳灣為例，有業主持貨兩年後轉手，賬面獲利180萬元；同區另有單位成交價較兩個月前同類單位高出112萬元。隨着交投加快，核心區低價「筍盤」被迅速消化，業主議價空間亦明顯收窄。
一名周姓買家表示，自己與男友於5月初以240萬元購入龍崗區一個約88平方米（約947方呎）的兩房單位。她指，公積金貸款額度提高後，供樓壓力明顯減輕，加上現時樓價較去年低約一成，因此認為是適合上車的時機，「不指望大幅升值，能安心居住便可」。
高鐵效應吸港客
除深圳本地換樓客及上車客外，由於新政容許持有效深圳居住證的非深圳戶籍家庭在核心區買樓，亦吸引大批外地買家入市。據內地前線代理透露，五一黃金周期間，來自浙江、瀋陽及長沙等地的外地客查詢及成交量均明顯增加。
有長期往返廣州及深圳的「雙城通勤」客戶因沒有深圳社保，原本只能留意深圳外圍項目；新政落地後即將置業目標轉回福田，不足半個月便決定入市：另一名來自山東的家長，因子女畢業後計劃到深圳發展，亦專程南下購入單位。
同時，香港買家的入市步伐尤其顯著，以距離福田高鐵站僅約1公里的新盤「卓越縵悅」為例，項目已售單位中，約有三成由香港買家購入。由於從福田乘搭高鐵前往香港西九龍站僅需14分鐘，往返便利，加上深圳豪宅相較香港頂級豪宅仍有明顯價格優勢，因而吸引不少港人北上置業，作自住、子女教育或退休養老之用。
上車客換樓客主導
內地房地產機構樂有家研究中心數據指出，截至5月27日，深圳全市一、二手住宅累計成交達8,976伙，當中一手及二手分別佔3,970伙及5,006伙。至於目前深圳放售的二手盤源中，樓價500萬元以下物業佔近57%，反映上車客及基層換樓客是市場主力；成交方面，樓價300萬元以下物業佔比則超過三成。該機構分析指，新政實施後，換樓客及豪宅新盤交投轉趨活躍，二手成交量亦持續高企，反映在政策效應與資產配置需求雙重帶動下，市場信心正穩步修復。
美聯物業全國研究中心總監何倩茹指出，限購政策放鬆後，外地客戶的查詢量和成交量確實有所上升，但整體升幅在她所在機構「不算特別明顯」，亦未至於足以主導整體深圳樓市，「真正決定深圳樓市能否持續修復，依然是本地首次置業及換樓需求。」
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，目前市場呈現「兩頭熱、中間弱」的特徵，一端是樓價300 萬元以下的剛需，另一端是樓價1000萬元以上的改善需求，而傳統「賣舊買新」的中間置換鏈條仍有待完全打通。
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