深圳楼市撤辣延续小阳春 5000万豪宅半小时沽清 福田高铁站新盘港客占三成 分析料市场信心续修复
发布时间：15:20 2026-05-29 HKT
受惠于今年4月底推出的多项楼市新政策，中国一线城市楼市气氛在5月持续升温。内媒报道，深圳5月一、二手住宅交投活跃，核心区豪宅更接连出现「日光盘」（即开售当日沽清）。另外，非深圳户籍家庭客亦加快入市，其中一个距离福田高铁站仅约1公里的新盘，已售出单位中约有三成由香港买家购入。
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放宽福田南山等核心区限购
深圳市住房和建设局于4月29日出台楼市微调政策，持有有效深圳经济特区居住证的非深圳户籍居民家庭，可在福田区、南山区和宝安区新安街道范围内购买一套商品住房，无需提供缴纳社会保险或个人所得税证明。同时，当局亦上调住房公积金（住在职职工个人及其所在单位逐月缴存的长期住房储金）贷款额度，以个人申请的，贷款额度从60万元（人民币，下同）提高至70万元，缴存职工家庭申请的，贷款额度从110万元提高至130万元。
政策出台后，深圳楼市3及4月的「小阳春」旺势延续至5月。据《腾讯新闻》报道，深圳新盘市场交投炽热，上周六（23日）单日出现两个「日光」豪宅盘。当中，位于深圳湾的「中信城开信悦湾」78伙分层大宅在开售半小时内沽清，该项目入场费达5,150万元；宝安中心区的「深圳观潮」40伙亦迅速售罄。
除核心区豪宅外，位于光明区的新盘龙湖观翠苑亦成为今年深圳首个「日光盘」。该项目于5月3日推售，距离新政落地仅短短4天。据悉，一名原本已返回湖北的买家得知项目推售消息后，随即连夜驾车逾1,000公里赶回深圳认购。他透露，项目开售不足40分钟便全数沽清，甚至连现楼示范单位亦被买家即场购入。
核心区率先升温 低价盘迅速被消化
二手市场同样迎来反弹，以深圳湾为例，有业主持货两年后转手，账面获利180万元；同区另有单位成交价较两个月前同类单位高出112万元。随着交投加快，核心区低价「笋盘」被迅速消化，业主议价空间亦明显收窄。
一名周姓买家表示，自己与男友于5月初以240万元购入龙岗区一个约88平方米（约947方呎）的两房单位。她指，公积金贷款额度提高后，供楼压力明显减轻，加上现时楼价较去年低约一成，因此认为是适合上车的时机，「不指望大幅升值，能安心居住便可」。
高铁效应吸港客
除深圳本地换楼客及上车客外，由于新政容许持有效深圳居住证的非深圳户籍家庭在核心区买楼，亦吸引大批外地买家入市。据内地前线代理透露，五一黄金周期间，来自浙江、沈阳及长沙等地的外地客查询及成交量均明显增加。
有长期往返广州及深圳的「双城通勤」客户因没有深圳社保，原本只能留意深圳外围项目；新政落地后即将置业目标转回福田，不足半个月便决定入市：另一名来自山东的家长，因子女毕业后计划到深圳发展，亦专程南下购入单位。
同时，香港买家的入市步伐尤其显著，以距离福田高铁站仅约1公里的新盘「卓越缦悦」为例，项目已售单位中，约有三成由香港买家购入。由于从福田乘搭高铁前往香港西九龙站仅需14分钟，往返便利，加上深圳豪宅相较香港顶级豪宅仍有明显价格优势，因而吸引不少港人北上置业，作自住、子女教育或退休养老之用。
上车客换楼客主导
内地房地产机构乐有家研究中心数据指出，截至5月27日，深圳全市一、二手住宅累计成交达8,976伙，当中一手及二手分别占3,970伙及5,006伙。至于目前深圳放售的二手盘源中，楼价500万元以下物业占近57%，反映上车客及基层换楼客是市场主力；成交方面，楼价300万元以下物业占比则超过三成。该机构分析指，新政实施后，换楼客及豪宅新盘交投转趋活跃，二手成交量亦持续高企，反映在政策效应与资产配置需求双重带动下，市场信心正稳步修复。
美联物业全国研究中心总监何倩茹指出，限购政策放松后，外地客户的查询量和成交量确实有所上升，但整体升幅在她所在机构「不算特别明显」，亦未至于足以主导整体深圳楼市，「真正决定深圳楼市能否持续修复，依然是本地首次置业及换楼需求。」
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，目前市场呈现「两头热、中间弱」的特征，一端是楼价300 万元以下的刚需，另一端是楼价1000万元以上的改善需求，而传统「卖旧买新」的中间置换链条仍有待完全打通。
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