洛杉磯推「豪宅稅」遭反噬公寓建設斷崖式下跌稅收嚴重不足陷兩難

更新時間：06:00 2026-05-29 HKT
發佈時間：06:00 2026-05-29 HKT

美國洛杉磯近年實施「豪宅稅」（Mansion Tax），原意是向富裕階層開刀，以籌集資金解決當地嚴峻的無家者危機。然而，多項數據揭示這項政策卻是「好心做壞事」，不但未能如願帶來豐厚稅收，反而觸發了一場房地產風暴。《華爾街日報》報道，洛杉磯市內多層公寓（Multi-family apartments）的建設量出現「斷崖式下跌」，令原有房屋短缺問題進一步惡化。

支持者曾樂觀預期稅收大增

報道指，洛杉磯選民於2022年11月大比數通過了名為「Measure ULA」的法案，並於2023年正式生效。根據該法案機制，當局會對高價物業的交易徵收額外轉讓稅。按通脹調整後，目前對成交價超過530萬美元物業徵收4%的稅款，對超過1,060萬美元的物業，稅率更達5.5%。該稅項大多由賣方承擔，如果是新樓，大多由發展商「買單」稅項。

美國洛杉磯近年實施「豪宅稅」（Mansion Tax），原意是向富裕階層開刀，以籌集資金解決當地嚴峻的無家者危機。

這項「辣招」的初衷是將籌得的專項基金全數用作興建可負擔房屋（Affordable housing）、提供租金援助及解決當地日益嚴重的無家者問題。政策推手及支持者當初信誓旦旦，將其包裝為「世代難逢的解決房屋危機良機」，並樂觀地預估該稅項每年可為庫房帶來高達6億至11億美元（約47億至86億美元）的豐厚稅收。

《華爾街日報》報道，洛杉磯市內多層公寓（Multi-family apartments）的建設量出現「斷崖式下跌」，令原有房屋短缺問題進一步惡化。

業界稱利潤微薄發展商卻步

然而，這項「豪宅稅」的政策，其涵蓋範圍不僅限於比華利山（Beverly Hills）或貝萊爾（Bel Air）等傳統富豪區的單棟超級豪宅，更將所有商業地產及多層公寓項目均納入稅網。更令業界詬病的是，該稅項是按物業的「總交易額」（Gross transaction value）計算，而非發展商扣除成本開支的實際利潤。

公寓發展項目的利潤空間往往十分微薄，需精打細算土地、融資、建築成本及漫長的審批時間。

對於發展多層住宅的發展商而言，無疑是一場惡夢。公寓發展項目的利潤空間往往十分微薄，需精打細算土地、融資、建築成本及漫長的審批時間。有業界人士指出，一旦項目落成出售，即使帳面利潤所剩無幾，仍要硬生生在總樓價上被抽走4%至5.5%的稅款。這足以抹殺整個項目的投資回報，令不少發展商卻步。

數據見真章：公寓建設創12年新低

聯邦數據顯示，新稅實施後，洛杉磯的公寓建設隨即陷入停滯。洛杉磯市在2025年僅批出了7,363個多層住宅單位的建築許可，數字較2022年大幅暴跌46%，更創下自2013年以來的12年新低。

由於「豪宅稅」稅率驚人，高價物業的業主寧願死守不賣，導致過去兩年洛杉磯市內高價物業的交易量大幅萎縮約50%。

與此同時，適合用作興建公寓的土地交易量亦銳減近三分之二。商業物業的交投更是首當其衝，每月換手率急挫高達78%，跌幅遠超單棟住宅的25%。面對無利可圖的局面，發展商紛紛「用腳投票」，將資金及發展項目轉移至大洛杉磯地區周邊不受該稅項限制的城市，例如伯班克（Burbank）、長灘（Long Beach）、帕薩迪納（Pasadena）及托倫斯（Torrance）等。有發展商直言，如果在洛杉磯市建樓，單計稅款就可能比隔壁的城市貴上數十萬美元，這是一道再簡單不過的數學題。

同步影響加州「第13號提案」

除了直接扼殺建屋意欲，「豪宅稅」更與加州現有稅制產生了意料之外的化學反應，引發嚴重的財政漏洞。加州著名的「第13號提案」（Proposition 13）規定，物業只有在易手出售時，才會按新的成交價重新估值並調高常規物業稅。

由於「豪宅稅」稅率驚人，高價物業的業主寧願死守不賣，導致過去兩年洛杉磯市內高價物業的交易量大幅萎縮約50%。不少富豪業主改為斥資翻新舊屋，反而帶動市內的房屋翻新許可證數量大增46%。

除了豪宅稅之外，美國亦設有常規物業稅（Property Tax）是由各州及地方政府徵收的地方稅。全美平均實際稅率約為房產評估價值的0.5%到3%之間。至於洛杉磯的常規物業稅稅率介1.16%至1.25%之間。由哈佛大學、加州大學洛杉磯分校（UCLA）及智庫等機構共同進行的研究指出，由於房屋交投銳減，洛杉磯市變相流失了大量因物業重新估值而帶來的常規物業稅收入，估計高達2,500萬美元(約1.96億港元）。研究更形容，透過「豪宅稅」籌得的資金中，有極大部份抵銷了常規物業稅的流失。

議員積極討論為政策「補鑊」

經過近三年的實施，這項原意為庫房「撲水」的辣招，交出的成績表令人大失所望。截至2026年5月，該稅項在3年內僅籌得約12億美元（約94億港元），即平均每年約4億美元（約31億港元），遠遠未能達到當初預估的6億至11億美元下限。而更諷刺的是，雖然名為豪宅稅，但當中有高達39%的稅收是來自非單棟住宅的商業或多層住宅項目，足見其對正常房地產投資及房屋供應的沉重打擊。

面對無家者問題依然嚴峻、且因新供應銳減而勢必推高未來租金的雙重困境，洛杉磯市議會目前正陷入兩難。為了平息發展商的強烈反彈並挽救疲弱的房屋供應，市議會部分議員已開始積極討論為政策「補鑊」，當中最主流的建議，是豁免新落成的公寓、共管公寓（Condos）及混合用途商業項目在首15年內繳納該項轉讓稅。

與此同時，由於「豪宅稅」的算盤打不響，洛杉磯市議會正急尋其他開源方法以填補財政黑洞，包括提議將酒店稅（TOT）由14%上調至16%、增加停車場稅，甚至考慮引入針對大型聚會的活動門票稅等。